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27/09/94 Cassazione Condominio Parziale I presupposti per l'attribuzione della propriet comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l'esistenza e per l'uso, ovvero sono destinati all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte, o di alcune parti di esso, ricavandosi dall'art. 1123, comma 3, che le cose, i servizi, gli impianti, non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti. Ne consegue che dalle situazioni di cosiddetto "condominio parziale" derivano implicazioni inerenti la gestione e l'imputazione delle spese, in particolare non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarit, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarit delle parti comuni che della delibera formano oggetto.57885
26 gennaio 1971Cassazione Civile Condominio Parziale Se in un unico complesso condominiale esiste una pluralit di servizi di cose comuni, ciascuna delle quali serve, per obiettiva destinazione, in modo esclusivo all'uso e al godimento di una parte soltanto dell'immobile, essa cosa o servizio deve considerarsi comune non gi alla totalit dei condomini. bens soltanto a quella parte di essi al cui uso comune funzionalmente e strutturalmente destinata. (Nella specie, in relazione ad un edificio condominiale fornito di due scale, ciascuna delle quali destinata a servire esclusivamente gli appartamenti cui d accesso, stato escluso che, deliberata la installazione dell'ascensore in una delle scale, potesse opporvisi un condomino proprietario di appartamento servito dall'altra scala).6196
12 Aprile 1990Tribunale Civile di Milano Condominio Parziale In un condominio ove siano due scale da applicarsi per il collocamento dell'ascensore il condominio parziale; inoltre in applicazione dell'art. 2, L. n. 13/89 le maggioranze sono quelle previste dall'art. 1136 secondo e terzo comma c.c.7
19 Giugno 2000Cassazione Condominio Parziale Condominio. Condominio parziale. A norma dell'articolo 1123 c.c. debbono essere suddivise unicamente fra coloro che traggono utilit della cosa (e quindi con esclusione di coloro che non partecipano alla possibilit di uso) non solo le spese che conseguono al godimento del bene, ma anche quelle che attengono alla sua conservazione e manutenzione. In tema di oneri condominiali, la funzione ed il fondamento delle spese occorrenti per la conservazione dell'immobile si distinguono dalle esigenze che presiedono alle spese per il godimento dello stesso, come dato evincere, in via di principio generale, dal disposto dell'art. 1104 cod. civ. dettato in tema di comunione -, e, "sub specie" dei rapporti di condominio, dalla norma di cui all'art. 1123 stesso codice, a mente della quale i contributi per la conservazione del bene sono dovuti in ragione della appartenenza e si dividono in proporzione alle quote (indipendentemente dal vantaggio soggettivo espresso dalla destinazione delle parti comuni a servire in misura diversa i singoli piani o porzioni di piano), mentre le spese d'uso (che traggono origine dal godimento soggettivo e personale) si suddividono in proporzione alla concreta misura di esso, indipendentemente dalla misura proporzionale dell'appartenenza (e possono, conseguentemente, mutare, del tutto legittimamente, in modo affatto autonomo rispetto al valore della quota). Ne consegue, con particolare riguardo alla norma di cui all'art. 1123 comma terzo cod. civ., che il criterio di ripartizione di spese ivi disciplinato (a differenza di quanto previsto, in linea generale, nel precedente comma secondo del medesimo articolo) deve ritenersi applicabile alle ipotesi di condominio cosiddetto parziale (risultando, in caso contrario, la norma in parola una inutile ripetizione di quella che la precede), cos che, qualora le cose, gli impianti ed i servizi comuni siano destinati a servire una parte soltanto del fabbricato, l'art. 1123 comma terzo, nell'ambito della pi vasta compartecipazione, identifica precipuamente i soggetti obbligati a concorrere alle spese di conservazione, individuandoli nei condomini cui il condominio attribuito per legge ai sensi dell'art. 1117 cod. civ. (salva diversa attribuzione per titolo). 88292
22 Giugno 1995Cassazione Condominio Parziale In tema di condominio di edifici il principio di proporzionalit tra le spese ed uso di cui al secondo comma dell'articolo 1123 del codice civile, secondo cui le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione dell'uso che ciascuno pu farne, esclude che le spese relative alla cosa che in nessun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, pu servire ad uno o pi condomini possano essere poste anche a carico di quest'ultimi. Lo stesso principio ribadito dalla giurisprudenza di legittimit nelle sentenze n. 6359/1996 e n. 5458/1986 della Corte di Cassazione. 97077
19 Giugno 2000Cassazione Civile seconda sezione Oneri nel condominio parziale In tema di oneri condominiali, la funzione ed il fondamento delle spese occorrenti per la conservazione dellimmobile si distinguono dalle esigenze che presiedono alle spese per il godimento dello stesso, come dato evincere, in via di principio generale, dal disposto dellart.1104 c.c.dettato in tema di comunione, e, sub specie dei rapporti di condominio, dalla norma di cui allart.1123 stesso codice, aumenta della quale i contributi per la conservazione del bene sono dovuti in ragione della appartenenza e si dividono in proporzione alle quote (indipendentemente dal vantaggi soggetti- v espress dalla destinazione delle parti comuni a servire in misura diversa i singoli piani porzioni di piano), mentre le spese d uso (che traggono origine dal godimento soggettivo e personale)si suddividono in proporzione alla concreta misura di esso, indipendentemente dalla misura proporzionale dellappartenenza (e possono, conseguentemente, mutare, del tutto legittimamente, in modo affatto autonomo rispetto al valore della quota.Ne consegue, con particolare riguardo alla norma di cui allart.1123 terzo comma c.c., che il criterio di ripartizione di spese ivi disciplinato (a differenza di quanto previsto, in linea generale, nel precedente secondo comma del medesimo articolo)deve ritenersi applicabile alle ipotesi di condominio cosiddetto parziale (risultando, in caso contrario, la norma in parola una inutile ripetizione di quella che la precede), cos che, qualora le cose, gli impianti ed i servizi comuni siano destinati a servire una parte soltanto del fabbricato, lart.1123 terzo comma, nellambito della pi vasta compartecipazione, identifica precipuamente i soggetti obbligati a concorrere alle spese di conservazione, individuandoli nei condomini cui il condominio attribuito per legge ai sensi dellart.1117 c.c.(salva diversa attribuzione per titolo). 108292
Marzo 1966Tribunale Milano Nullit delibera spese Condominio Parziale al singolo condomino E' nulla la delibera assembleare con la quale siano state addebitate ad un condomino, in proporzione della quota millesimale, le spese relative al rifacimento del tetto dell'intero stabile condominiale, allorch la porzione di immobile di sua esclusiva propriet sia staccata dallo stabile predetto e non usufruisca alcun beneficio con la riparazione del tetto (nella specie la propriet singola di quel condomino era costituita da un magazzino, con ingresso nel cortile, nonch da un vano cantina, separati dal corpo dell'edificio principale). 1131
6 Luglio 1973Cassazione Condominio Parziale Il principio della proporzione fra quota di propriet e concorso nei vantaggi e nei pesi della cosa comune vige allo stato puro nella comunione, ma insufficiente nel condominio, giacch essendo tale istituto caratterizzato dalla consistenza di un regi- me di comunione con molteplici propriet individuali, l'intensit del godimento delle cose ed impianti comuni da parte dei condomini pu obiettivamente risultare diversa a seconda del rapporto in cui con quelle cose ed impianti si trova (di fatto) il bene oggetto di propriet esclusiva. Pertanto, in sede di riparto delle spese di manutenzione del tetto, quel che veramente rileva non tanto l'appartenenza del tetto medesimo ad alcuni o a tutti i condomini, quanto la funzione di copertura degli appartamenti, senza che con ci peraltro si possa dire che solo i proprietari dei vani posti nella verticale sottostante alla zona da riparare siano tenuti alla relativa spesa, poich non pu, almeno in linea generale, ammettersi una ripartizione per zone di un medesimo tetto. (Nella specie, essendo stato accertato che trattavasi di un complesso immobiliare fabbricato in pi tempi, con tetti posti a livelli diversi e con servizi di scale e di riscaldamento separati, stata ritenuta ineccepibile la ripartizione della spesa di riparazione del tetto per gruppi di condomini, in conformit, del resto, al regolamento condominiale). 121923
29 Aprile 1968Cassazione Condominio Parziale Nell'ipotesi di edifici distinti ed autonomi, raggruppati in un unico condominio, le spese di riparazione dei singoli tetti debbono essere ripartite tra i soli condomini degli edifici su cui detta opera venga eseguita. Tale principio non trova applicazione quando, per le caratteristiche strutturali e funzionari di uno dei corpi di fabbrica compresi nel condominio, risulti che tutti i condomini siano interessati alla riparazione del relativo tetto (nella specie stato ritenuto che tutti i condomini dovessero concorrere alle spese di riparazione del tetto del secondo corpo di fabbrica perch in questo si trovavano un portico, un atrio ed un tratto di scala di accesso alle propriet esclusive di tutti i condomini, oltre che vani e cantine aggregati ad appartamenti collocati in altri corpi di fabbrica). 131352
12 Gennaio 2018Tribunale Di Pavia terza sezione civile Condominio Parziale In ipotesi di condominio parziale vale a dire in tutti quei casi in cui un bene, in ragione delle proprie caratteristiche strutturali e funzionali, sia destinato a servire solo una parte dell'edificio condominiale e, in particolare, qualora lo stesso abbia pi scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condmini che ne trae utilit (art. 1123 Cc).14
08 Agosto 1996Cassazione Nozione di supercondominio. Servizi comuni. Delibera di licenziamento del portiere assunta da uno solo dei fabbricati. Massima: Singoli edifici costituiti in altrettanti condomini vengono a formare un "supercondominio" quanto talune cose, impianti e servizi comuni (viale d'ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l'alloggio portiere, ecc.) contestualmente sono legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con pi edifici, appartengono ai proprietari delle singole unit immobiliari comprese nei diversi fabbricati e sono regolati, se il titolo non dispone altrimenti, in virt di interpretazione estensiva o analogica, delle norme dettate per il condominio degli edifici. Ne consegue che le disposizioni dettate dall'art. 1136 cod.civ. in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze si applicano con riguardo agli elementi reale e personale sul supercondominio, rispettivamente configurati da tutte le unit immobiliari comprese nel complesso e da tutti i proprietari. (Nella specie, il servizio di portierato era destinato al servizio degli edifici "A" e "B", costituiti in condomini autonomi; l'assemblea del condominio del solo edificio "A" deliber la divisione del servizio di portierato ed il licenziamento del portiere. La S.C., in applicazione dell'enunciato principio di diritto, ha confermato la sentenza di merito che aveva dichiarato la nullit della predetta deliberazione, per non essere stati convocati a partecipare alla assemblea in cui essa fu assunta, anche i condomini dell'edificio "B"). (Art.1136 cod.civ.). 157286
26 Maggio 1993Cassazione Civile Seconda Sezione Condominio Minimo In base all'art. 1139 c.c., la disciplina del capo II del titolo VII del terzo libro del codice civile (artt. 1117-1138) applicabile - e solo per quanto in tali norme non espressamente previste possono osservarsi le disposizioni sulla comunione in generale (artt. 1100-1116 c.c.) - ad ogni tipo di condominio e, quindi, anche, in quanto per essi n esplicitamente n implicitamente derogato, ai cosiddetti condomini minimi, e cio a quelle collettivit condominiali composte da due soli partecipanti, in relazione alle quali sono da ritenersi inapplicabili le sole norme procedimentali sul funzionamento dell'assemblea condominiale, che resta regolato, dunque, dagli artt. 1104, 1105, 1106165914
29 Maggio 1998Cassazione Civile Seconda Sezione Condominio MinimoNella ipotesi di condominio composto di due soli partecipanti (c.d. piccolo condominio), le spese necessarie alla conservazione o riparazione della cosa comune (nella specie, rifacimento del tetto e dei solai) devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all'altro condomino della necessit di procedere a determinati lavori, bench urgenti ed indifferibili175298
15 Novembre 1996Cassazione Civile Seconda Sezione Condominio MinimoAnche nei cosiddetti piccoli condomini (nella specie, con due soli comproprietari), pur non essendo prescritte particolari formalit per la convocazione dell'assemblea, sempre necessario che una delibera sia adottata e che l'altro compartecipe sia stato posto in grado di conoscere l'argomento con una preventiva convocazione1810009
3 Luglio 2000Cassazione Civile Seconda Sezione Condominio MinimoNell'ipotesi di condominio composto di due soli partecipanti (cosiddetto piccolo condominio) le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all'altro condominio della necessit di provvedere a determinati lavori. Il principio anzidetto pu esser derogato solo se vi sono ragioni di particolare urgenza ovvero trascuratezza da parte degli altri comproprietari198876
24 Aprile 1975Cassazione Civile Seconda Sezione Condominio MinimoSe il condominio di edificio costituito da due soli partecipanti e difetta quindi, per mancanza del presupposto di una pluralit di condomini, la possibilit di applicare la disciplina dettata dall'art. 1136 c.c. sulla costituzione delle assemblee e la validit delle sue delibere, operano le norme sulla comunione in generale e, fra queste, l'art. 1105 c.c., il quale consente il ricorso all'autorit giudiziaria per superare un contrasto fra i due partecipanti che pregiudichi la necessaria amministrazione della cosa comune: ove per uno dei due partecipanti intenda procedere, contro la volont dell'altro, ad innovazioni (nella specie l'installazione di un ascensore) o, in genere, ad atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, applicabile non l'art. 1105 c.c., riguardante i soli atti di ordinaria amministrazione, ma l'art. 1108 c.c. e pertanto, di fronte alla materiale impossibilit di formare fra due soli condomini la maggioranza prevista da quest'ultima norma, deve concludersi con l'escludere che l'interesse di uno dei due partecipanti all'innovazione od all'atto di straordinaria amministrazione trovi nell'ordinamento tutela giuridica per superare l'opposizione dell'altro partecipante201604
17 Settembre 1999Tribunale Civile Verona Condominio MinimoCon riguardo al rimborso delle spese fatte da un condomino per le cose comuni, nel caso di c.d. condominio minimo non trova applicazione l'art. 1134 c.c., bens il regime, dettato in tema di comunione, di cui all'art. 1110 c.c., da interpretarsi estensivamente nel senso che il potere di gestione del condominio deve ritenersi sussistere non solo con riferimento alle spese necessarie per la conservazione della cosa comune, secondo la previsione testuale dell'articolo da ultimo citato, ma altres con riferimento alle spese realmente indispensabili per il godimento della cosa stessa. (Nella specie quelle relative all'acqua potabile, all'acqua irrigua per il giardino e all'alimentazione e manutenzione dell'impianto di riscaldamento). 211530
6 Febbraio 1978Cassazione Civile Seconda Sezione Condominio MinimoLa riduzione a due sole unit del numero dei partecipanti al condominio di edificio non comporta il venir meno del condominio medesimo, ma determina soltanto l'inapplicabilit della disciplina dettata dall'art. 1136 c.c., in tema di costituzione della assemblea e di validit delle relative delibere, la quale postula un numero di partecipanti superiore a due. In tale ipotesi, in forza della norma di rinvio contenuta nell'art. 1139 c.c., le deliberazioni del condominio, ivi comprese quelle attinenti alla nomina dell'amministratore, sono soggette alla regolamentazione prevista per l'amministrazione della comunione in generale dagli artt. 1105 e 1106 c.c. e la legittimazione a riscuotere dai condomini i contributi per la manutenzione delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi condominiali spetta all'amministratore nominato con la maggioranza indicata nel combinato disposto dai citati artt. 1105 e 1106. 22535
Ottobre 1997Tribunale Civile Ariano Irpino Condominio MinimoGiusta il disposto dell'art. 1139 c.c., la nomina di un amministratore giudiziale ai sensi dell'art. 1105, quarto comma, c.c. applicabile ai c.d. condomini minimi, e cio alle collettivit condominiali composte da due soli partecipanti23Decreto 14
23 Maggio 1991Tribunale Milano Condominio MinimoNel caso di condominio formato da due soli condomini ogni comunista pu apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune mentre gli interdetto effettuare innovazioni o atti di straordinaria amministrazione che pregiudichino il godimento della cosa comune da parte degli altri comunisti. 24
25 Giugno 1991Cassazione Civile Seconda Sezione Condominio MinimoAnche nell'ipotesi di cosiddetto piccolo condominio, composto di due soli partecipanti, per la convocazione dell'assemblea dei condomini, come della comunione in generale, non sono prescritte particolari formalit, ma pur sempre necessario che tutti i compartecipi siano stati posti in grado di conoscere l'argomento della deliberazione, per cui la preventiva convocazione costituisce requisito essenziale per la sua validit. Detta rituale convocazione non pu essere sostituita dall'avvertimento o mera comunicazione della necessit di procedere a determinati lavori richiesti dall'autorit amministrativa257126
11 Gennaio 2001Tribunale Civile Brescia Seconda Sezione Condominio MinimoNel c.d. piccolo condominio - al quale si applicano, per l'amministrazione, le norme degli artt. 1104, 1105 e 1106 c.c., piuttosto che quelle dell'art. 1136 c.c. - pur non essendo prescritte formalit particolari per la convocazione dell'assemblea, sempre necessario che a) una delibera sia adottata a seguito di regolare convocazione dell'assemblea e che b) la delibera riceva il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle quote ex art. 1105 c.c. 26199
4 Luglio 1994Tribunale Civile di Roma Terza Sezione Supercondominio e amministratore All'amministratore delle parti comuni di un supercondominio spettano tutte le facolt inerenti a tale gestione, tra cui quella relativa alla legittimazione ad agire in giudizio senza delega di rappresentanza. nonch quella di richiedere i libri contabili al precedente amministratore.2710405
28 Settembre 1994Cassazione Civile Seconda Sezione Supercondominio assemblea Poich non sono derogabili dal regolamento di condominio, anche se di natura contrattuale, le norme concernenti la composizione ed il funzionamento dell'assemblea, nulla per contrariet a norme imperative (artt. 1136, 1138 c.c.) la clausola del regolamento contrattuale che prevede che l'assemblea di un cosiddetto "supercondominio" sia composta dagli amministratori dei singoli condomini, anzich da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono287894
25 Maggio 1991Tribunale Civile MonzaSupercondominio assemblea Il criterio da seguire per verificare la regolare costituzione dell'assemblea e la validit delle deliberazioni del supercondominio deve fondarsi sull'identico valore che, ai fini del riparto delle spese, attribuito, dapprima, ai singoli edifici condominiali (c.d. lotto) e, successivamente, al valore che ha la propriet di ciascun condomino all'interno di ciascun lotto29
12 Ottobre 1994Tribunale Civile Napoli Decima Sezione Supercondominio assemblea Mentre l'amministratore del singolo condominio pu partecipare alle riunioni dell'assemblea del supercondominio senza necessit di approvazione assembleare del condominio di riferimento in quanto tale diritto gli deriva direttamente dal regolamento della comunione, il suo voto deve essere espresso in conformit alla decisione assembleare del condominio rappresentato308111
09 Marzo 1987Tribunale Civile di Milano Sezione Ottava Supercondominio, comunione di quartiere Le deliberazioni di un apposito "consiglio di quartiere" al quale la collettivit dei comunisti, convenzionalmente e in via preventiva e permanente a mezzo di un regolamento della comunione, abbia delegato una parte dei propri poteri, sono - relativamente alle funzioni delegate - deliberazioni dell'assemblea dei condomini e in quanto tali sono impugnabili sia con l'azione generale di nullit, sia con l'azione speciale di annullamento ex art. 1109 cod. civ31
18 Marzo 1988Pret.Civ.TarantoSupercondominio, manutenzione dei muri In un supercondominio composto da pi corpi di fabbrica contigui ma autonomi e muniti di scale ed ingressi indipendenti, le spese per la manutenzione dei muri devono essere ripartite, cos come previsto dall'art. 1123, terzo comma, cod. civ.. soltanto fra i condomini della palazzina che ne trae utilit e non anche fra gli altri condomini dei fabbricati non interessati dai lavori32142
6 Aprile 1992 Tribunale Civile Di Milano Ottava SezioneSupercondominio, nomina consiglieri La nomina dei consiglieri di un condominio complesso, ancorch non prevista dal regolamento, deve considerarsi perfettamente legittima, trattandosi di un organo consultivo la cui istituzione produce indubbia utilit ai fini della corretta gestione del condominio e non comporta oneri di sorta, attesa la gratuit dell'incarico. L'istituzione di tale organo, pertanto, rappresenta esercizio legittimo della discrezionalit dell'assemblea condominiale insuscettibile di censura se sorretta dalla maggioranza dei consensi.33
29 Settembre 1994Cassazione Civile Seconda Sezione Supercondominio, servizi comuni Nella causa di opposizione a decreto ingiuntivo proposta da un condomino contro l'amministratore di un condominio del suo edificio, che agisce per conseguire il pagamento di somme dovute per il servizio di riscaldamento centrale facente capo ad un super condominio, composto anche da altri fabbricati e disciplinato da un regolamento contrattuale, una volta che il condomino opponente eccepisce il difetto di legittimazione ad agire da parte dell'amministratore del suo edificio, non sussiste il litisconsorzio necessario nei confronti dell'amministratore del supercondominio (e degli amministratori degli altri singoli condomini), non esistendo un rapporto giuridico plurisoggettivo e sostanzialmente unico, ne risultando la domanda diretta alla costituzione, alla modifica e alla estinzione di un rapporto plurisoggettivo ovvero a conseguire l'adempimento di una prestazione inscindibile, relativa ad un rapporto sostanziale unico comune a pi soggetti.347946
3 Settembre 1990Tribunale Civile Milano Supercondominio, servizi comuni Anche edifici autonomi e distinti, per quanto riguarda le loro parti costitutive, possano avere servizi comuni in vista della cui unitaria gestione sia stata prevista la costituzione di un ente condominiale, al quale ben pu essere affidata l'amministrazione di tutti i servizi e beni, ivi compresi quelli eventualmente suscettibili di amministrazione separata35
19 Febbraio 2004Cassazione Civile Seconda Sezione Supercondominio, servizi comuni Il condominio di edifici si costituisce ipso iure nel momento in cui si realizza il frazionamento dell' edificio da parte dell 'unico originario proprietario pro indiviso, con la vendita in propriet esclusiva, ad uno o pi soggetti diversi, di piani o porzioni di piano. Da quel momento in poi sussiste la legittimazione attiva del condominio, e per esso del suo amministratore, in tutte le controversie che abbiano ad oggetto la rivendica di parti comuni. 363257
7 Luglio 2000Corte di CassazioneSupercondominio Riuniti i ricorsi, la Corte deve accogliere il ricorso principale e dichiarare inammissibile il ricorso incidentale, rimettere la causa ad altra sezione della Corte d'Appello di Roma, che decider attenendosi al principio di diritto secondo cui, essendo gli edifici costituiti in altrettanti condominii, legati tra loro, tramite la relazione di accessorio a principale a talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc.), a queste cose, impianti e servizi si applicano le norme sul condominio negli edifici. 379096
06 Dicembre 2001Cassazione Civile Seconda Sezione Supercondominio In un Supercondominio, lassemblea, perch possa aversi una valida costituzione e quindi una corretta delibera, deve essere composta da tutti i diversi comproprietari degli edifici che compongono il Supercondominio. La Corte ha dichiarato nulla una norma del regolamento contrattuale di condominio che prevedeva che lassemblea di un Supercondominio fosse composta dagli amministratori dei singoli condomini, o da singoli condomini, delegati a partecipare in rappresentanza di ciascun condominio. Pertanto, non sono derogabili e non possono subire eccezioni le norme sulla composizione e sul funzionamento dellassemblea. 3815476
14 Giugno 1993Tribunale Milano Condominio Le norme che disciplinano il condominio riguardano gli edifici, la cui propriet oggetto di una divisione "orizzontale", perch i diversi piani o porzioni di piano appartengono a proprietari diversi (art. 1117 c.c.). Non si ha condominio quando, invece, vi sono edifici totalmente distinti ed autonomi. Allorch, tuttavia, pi edifici contigui, ma autonomi, abbiano o diano luogo a beni o servizi destinati permanentemente ed oggettivamente all'uso e al godimento di tutti, sono applicabili ai beni e servizi comuni le norme sul condominio, ed in particolare quelle previste dall'art. 1117 c.c. 39
26 Maggio 1993Cassazione Civile Seconda Sezione Mini Condominio In base all'art. 1139 c.c., la disciplina del capo II del tit. VII del terzo libro del c.c. (art. 1117-1138) applicabile - e solo per quanto in tali norme non espressamente previste possono osservarsi le disposizioni sulla comunione in generale (art. 1110-1116 c.c.) - ad ogni tipo di condominio e, quindi, anche in quanto per essi n esplicitamente n implicitamente derogato, ai c.d. condomini minimi, e cio a quelle collettivit condominiali composte da due soli partecipanti, in relazione alle quali sono da ritenersi inapplicabili le sole norme procedimentali sul funzionamento dell'assemblea condominiale, che resta regolato, dunque, dagli art. 1104, 1105, 1106. 405914
29 Maggio 1998Cassazione Civile Seconda Sezione Mini Condominio Nella ipotesi di condominio composto di due soli partecipanti (cd. "piccolo condominio"), le spese necessarie alla conservazione o riparazione della cosa comune (nella specie, rifacimento del tetto e dei solai) devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all'altro condomino della necessit di procedere a determinati lavori, bench urgenti ed indifferibili. 415298
2004Cassazione Come si costituisce il condominio Il condominio si costituisce ex se ed ope iuris, senza che sia necessaria deliberazione alcuna, nel momento in cui pi soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in propriet esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento che ad esso d origine 4218226
29 Gennaio 2003Cassazione Condominio, consorzi costituiti tra proprietari di immobili per la gestione di parti e servizi comuni Le disposizioni in materia di condominio possono legittimamente ritenersi applicabili al consorzio costituito tra proprietari di immobili per la gestione delle parti e dei servizi comuni di una zona residenziale, pur appartenendo indiscutibilmente il consorzio alla categoria delle associazioni, non esistendo schemi obbligati per la costituzione di tali enti, ed assumendo, per leffetto, rilievo decisivo la volont manifestata dagli stessi consorziati con la regolamentazione contenuta nelle norme statutarie. Salvo che la legge o lo statuto richiedano la forma espressa o addirittura quella scritta, la volont di partecipare alla costituzione del consorzio o di aderire al consorzio gi costituito pu essere manifestata anche tacitamente e desumersi da presunzioni o fatti concludenti, quali la consapevolezza di acquistare un immobile compreso in un consorzio oppure lutilizzazione in concreto dei servizi posti a disposizione dei consorziati. Solo la partecipazione al consorzio pu determinare lobbligazione di versare la quota stabilita dagli organi statutariamente competenti, legittimando la pretesa di pagamento. 431277
22 Gennaio 2006Cassazione Civile Seconda Sezione Condominio c.d. minimo norme applicabiliIn base all'art. 1139 cod. civ. la disciplina del condominio (artt. 1117-1138 c.c.) applicabile ad ogni tipo di condominio, anche a quelli c.d. "condomini minimi", composti cio da due soli partecipanti, ad esclusione solamente delle norme procedimentali sul funzionamento dellassemblea condominiale, che resta pertanto regolato dagli artt. 1104, 1105, 1106 cod. civ.4413371
18 Aprile 2005Cassazione Civile Seconda Sezione Condominio: nozione pu riguardare anche costruzioni adiacenti orizzontalmente La configurabilit della nozione di condominio in senso proprio non riguarda solamente agli edifici che si estendono in senso verticale, ma si pu applicare anche ai corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente (come in particolare proprio le case "a schiera"), che possono essere dotati di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come quelli che sono elencati nell'art. 1117 cod. civ., peraltro esemplificativamente e con la riserva "se il contrario non risulta dal titolo". Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8066 del 18 aprile 2005, precisando che anche in edifici in cui manchi uno stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, l'ipotesi della "condominialita" non puo essere senz'altro esclusa, neppure per un insieme di edifici "indipendenti". Tale conclusione si ricava dagli art. 61 e 62 disp. att. cod. civ., che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui "un gruppo di edifici...si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi", pur quando "restano in comune con gli originare partecipanti alcune delle cose indicate dell'articolo 1117 del codice": dal che si desume che e permessa la costituzione ab origine di un condominio di fabbricati a se stanti, aventi in comune Solo alcuni elementi, o locali, o servizi, o impianti "condominiali". Per la Suprema Corte quindi in caso di complessi immobiliari che comprendono pi edifici, anche se "autonomi", rimesso all'autonomia privata se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni edificio, cui si affianca in tal caso un "supercondominio". 458066
19 Aprile 1994Cassazione Civile Seconda Sezione Condominio: nozione pu riguardare anche costruzioni adiacenti orizzontalmente Allorquando pi soggetti, singolarmente proprietari in via esclusiva di aree tra loro confinanti, si accordino per realizzare su tali aree accorpate una costruzione, sia pure concepita e progettata in modo unitario, ciascuno di essi diventa proprietario, parimenti in via esclusiva per il principio dell'accessione (art. 934 c.c.), della parte di edificio che viene ad insistere in proiezione verticale sull'area a lui appartenente (sempre che non intervengano delle convenzioni, rivestite della forma scritta ad substantiam a norma dell'art. 1350 c.c., atte a modificare la situazione giuridica prodottasi per effetto dell'indicato principio), con la conseguenza che anche le opere e strutture inscindibilmente poste al servizio dell'intero fabbricato (es. scale, androne, impianto di riscaldamento ecc.) rientrano per accensione, in tutto o in parte a seconda della loro collocazione, nella propriet esclusiva dell'uno o dell'altro dominus soli, salvo l'instaurarsi sulle medesime, in quanto funzionalmente inscindibili, di una comunione incidentale di uso e di godimento, che comporta l'obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in proporzione dei rispettivi diritti dominicali.463714
22 Luglio 2005Cassazione Civile Seconda Sezione Complesso residenziale composto da pi condominii ( supercondominio ) - regime della comunione Qualora un complesso residenziale composto da pi palazzine, ciascuna con un proprio distinto condominio, abbia spazi e manufatti di godimento comune, questi debbono ritenersi soggetti al regime della comunione e non a quello del condominio, con la conseguenza che, applicandosi le regole generali della prima e non del secondo, per le innovazioni si richiede la manifestazione di volont di tutti i partecipanti; daltra parte, configurabile la violazione dellart. 1117 cod. civ. nella ipotesi in cui pi edifici siano dotati di opere comuni strutturalmente distaccate. 4715357
18 Aprile 2005Cassazione Villetta a schiera Condominio La questione ha trovato atteggiamenti non sempre concordanti fra magistratura di merito (tribunale e corte dappello) e magistratura di legittimit (corte di cassazione). Ne un esempio una recente sentenza della Cassazione (n. 8066 del 18 aprile 2005) che ha cassato una sentenza della Corte dAppello in merito ad un caso analogo a quello descritto nel quesito: anche in quel caso si trattava di gruppi di villette a schiera uno dei quali aveva subito lesioni strutturali che richiedevano interventi e spese relative. Il complesso condominiale aveva deliberato la sua estraneit al fatto mentre i condomini del gruppo danneggiato avevano ricorso per far annullare la delibera: in primo grado il ricorso stato accolto, in appello respinto mentre in Cassazione, come vedremo stato di nuovo accolto. La Corte dAppello aveva ritenuto che quando esiste un complesso di gruppi di villette a schiera si sia in presenza di vari condominii separati, ognuno dei quali ha una sua configurazione autonoma e quindi responsabilit di gestione e spese separate, mentre per i servizi comuni ad altri gruppi di villette (es. riscaldamento) si in presenza di un supercondominio e ci in relazione soprattutto al fatto che il condominio pu esistere solo negli edifici che si estendono in senso verticale, generalmente sviluppatisi in pi piani, e non in senso orizzontale, cio fra pi edifici. La corte di Cassazione invece, in base ad unanalisi puntuale delle norme sul condominio che qui solo richiamiamo (art. 1123 c.c., art. 61 e 62 disp. attuaz. cod.civ.) ha stabilito che pu esistere anche un condominio in senso orizzontale, cio composto da gruppi o complessi di edifici indipendenti e che spetta solo allautonomia privata la scelta se dare luogo alla formazione di un unico condominio oppure di distinti condominii per ogni fabbricato, cui si affianca in tale caso la figura ... del supercondominio, al quale sono applicabili le norme relative al condominio in relazione alle parti comuni, di cui allart. 1117 c.c., come per esempio le portinerie, le reti viarie interne, gli impianti di servizi idraulici o energetici dei complessi residenziali, mentre restano soggette alla disciplina della comunione ordinaria le altre eventuali strutture, che sono invece dotate di una propria autonomia, come per esempio le attrezzature sportive, gli spazi dintrattenimento, i locali di centri commerciali inclusi nel comprensorio comune. Quindi occorre leggere attentamente gli atti dacquisto ed il regolamento esistente per verificare in quale situazione ci si trovi anche perch da un loro differente contenuto pu derivare un obbligo generalizzato o meno di partecipazione alle spese previste nel quesito. Sempre nella stessa sentenza la Corte di Cassazione ricorda che lesistenza di un condominio unico generalizzato (composto da tutti i proprietari di tutti i gruppi di edifici) non esclude lesistenza del cosiddetto condominio parziale, perch nei casi in cui il condominio sia costituito da un complesso residenziale formato da un insieme di edifici, raggruppati in blocchi, ciascuno dei quali comprenda diversi corpi di fabbrica, configurabile, alla luce del principio di cui allart. 1123, terzo comma del codice civile, lipotesi di condominio parziale (con la correlativa responsabilit nella ripartizione delle spese) qualora le parti comuni relative ai singoli blocchi dedifici appartengano ai soli proprietari delle unit immobiliari comprese in ognuno di essi. Ci significa che anche se il regolamento interno prevede lesistenza di un unico condominio, secondo lart. 1123, terzo comma, cod. civ. qualora un edificio abbia pi scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dellintero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilit. 488066
18 Giugno 2005Cassazione Le villette a schiera costituiscono condominio in epigrafe, la Corte ha chiarito una serie di questioni. Innanzitutto ha ritenuto che stante lodierna molteplicit di tipologie costruttive non si possa aprioristicamente escludere la natura condominiale di corpi di fabbrica adiacenti in orizzontale. E il caso ad esempio della case a schiera, che ben possono giovarsi di servizi comuni, quali i viali daccesso, il verde comune, limpianto di riscaldamento e cos via. Si viene cos a privare di attendibilit la concezione per cui la configurabilit del condominio sia possibile solo quando si tratti di edifici che si sviluppino in verticale. In seconda battuta, la Corte chiarisce che quando si sia in presenza di un complesso immobiliare costituito da singoli edifici di per s autonomi, rimessa allautonomia privata dei condomini la decisione di costituire un unico condominio, oppure pi condomini, cui viene affinato un supercondominio per quanto riguarda le parti comuni. Come gi esposto con la sentenza Cass. 9096/2000, queste ultime parti per essere comuni e venire cos a far parte del supercondominio, devono essere legate ai singoli edifici da un vincolo di accessoriet che le rendano necessarie allesistenza o alluso degli edifici stessi. E il caso ad esempio degli impianti fognari, le portinerie, gli impianti di riscaldamento. Soggiaciono invece alle regole della comunione quelle parti che godano di unautonoma utilit: gli impianti sportivi e le zone verdi. Il fatto che edifici di per s autonomi possano costituire condominio, lo si ricava dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. che partendo dalla opposta situazione di un condominio gi formato, prevedono la possibilit per gli edifici autonomi allinterno di questo, di separarsi e venire a costituire altrettanti condomini. 498066
08 Ottobre 2001Tribunale di Firenze Disciplina del supercondominio o condominio complessoAnche in presenza di pi edifici attigui strutturalmente autonomi, alla comunione di beni loro appartenenti deve applicarsi la disciplina dettata per il condominio. (C.c., art. 1117) (1). Le considerazioni che precedono conducono ad una sola conclusione: gli opponenti alla delibera assembleare e i resistenti alla domanda di formazione giudiziale dei millesimi devono considerarsi facenti parte del condominio in epigrafe, sia pure ai limitati, e parziali, effetti relativi ai beni c servizi comuni come sopra individuati. 503113
11 Dicembre 1993Cassazione Civile Seconda Sezione Domicilio in condominio Il condominio di edifici, che non una persona giuridica, ma un ente di gestione e non ha, pertanto, una sede in senso tecnico, ove non abbia designato nell'ambito dell'edificio un luogo espressamente destinato e di fatto utilizzato per l'organizzazione e lo svolgimento della gestione condominiale, ha il domicilio coincidente con quello privato dell'amministratore che lo rappresenta. Pertanto, ai fini della competenza territoriale ex artt. 18 e 20 c.p.c. nei giudizi aventi ad oggetto il pagamento di contributi condominiali, il luogo di adempimento dell'obbligazione dedotta in giudizio va individuato nel domicilio dell'amministratore in carica al tempo della scadenza dell'obbligazione. 5112208
28 Gennaio 2000Cassazione Civile Seconda Sezione Domicilio del condominio - Individuazione - CriteriIl condominio di edifici, che non una persona giuridica, ma un ente di gestione e non ha, pertanto, una sede in senso tecnico, ove non abbia designato nell'ambito dell'edificio un luogo espressamente destinato e di fatto utilizzato per l'organizzazione e lo svolgimento della gestione condominiale, ha il domicilio coincidente con quello privato dell'amministratore che lo rappresenta. 52976
02 Settembre 2015Cassazione La notifica al condominio va fatta allamministratorela notifica di un atto indirizzato al Condominio, qualora non avvenga nelle mani dell'amministratore, pu essere validamente fatta nello stabile condominiale soltanto qualora in esso si trovino locali destinati allo svolgimento ed alla gestione delle cose e dei servizi comuni (ad es. la portineria) idonei, come tali, a configurare un ufficio dell'amministratore, dovendo, in mancanza, essere eseguita presso il domicilio di quest'ultimo5317474
21 Maggio 2001Cassazione Domicilio Condominio e notifica all'amministratore la notifica ai condominii degli edifici, in quanto semplici "enti di gestione" non dotati n di soggettivit giuridica, ancorch imperfettamente di autonomia patrimoniale, sia pure limitata, va effettuata all'amministratore, costituente l'elemento che unifica, all'esterno, la compagine dei proprietari delle singole porzioni immobiliari 546906
29 Dicembre 2016Cassazione Domicilio Condominio e notifica all'amministratore La notifica va effettuata all'amministratore secondo le regole stabilite per le persone fisiche. Pertanto, oltre che ovunque "in mani proprie", l'atto pu essere consegnato ai soggetti abilitati a riceverlo invece del destinatario, soltanto nei luoghi in cui ci consentito dagli artt. 139 c.p.c. e s.s.: luoghi tra i quali pu bens essere compreso, in quanto "ufficio" dell'amministratore, anche lo stabile condominiale, ma soltanto nell'ipotesi in cui esistano locali, come pu essere la portineria, specificamente destinati e concretamente utilizzati per l'organizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni 5527352
25 Ottobre 2017Cassazione Sezione Quinta Domicilio Condominio, annullamento cartelle di pagamento per omessa notifica all'amministratore La pronuncia ha avuto origine dal fatto che la Commissione Tributaria Regionale di Napoli, con sentenza del 2013, ha rigettato lappello proposto dal Condominio Fantasia contro la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Napoli n. XXX/2011 concernente cartelle di pagamento ICI 2002 e 2003. In particolare, il condominio ricorrente ha dedotto lomessa notificazione dellavviso di accertamento relativo allICI per gli anni di riferimento sulla cui base sono state emesse le cartelle dapprima indicate. La CTR ha rilevato che, dagli atti, emergeva un avviso di ricevimento del 8.08.2005 non consegnato al destinatario Condominio Fantasia per la sua temporanea assenza, cui aveva fatto seguito limmissione del rituale avviso nella cassetta corrispondente dello stabile, il deposito presso lufficio postale e la spedizione di una successiva comunicazione di avvenuto deposito. Agli atti vi era anche un altro avviso di ricevimento, sempre del 8.08.2005, relativo a raccomandata spedita il 5.08.2005 e non ritirata dopo i giorni di giacenza. La CTR ha ritenuto che la notifica effettuata non fosse nulla, n inefficace, perch tra le cassette postali nellingresso del palazzo condominiale vi doveva essere anche quella intestata allamministrazione del condominio, in quanto, altrimenti, sarebbe stato violato lart. 17 del d. Igs. n. 546 del 1992 che impone alle parti di eleggere domicilio o indicare una residenza o una sede agli effetti delle comunicazioni o delle notificazioni. Avverso questa decisione, il Condominio Fantasia ha proposto ricorso per cassazione affidato ad un motivo. Il motivo di ricorso Con lunico motivo di ricorso, il Condominio Fantasia, ha dedotto, con riferimento allart. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la violazione degli artt. 139, 140 e 145 cod. proc. civ., sostenendo che il condominio non una persona giuridica, ma un ente di gestione. La notificazione degli atti (nel nostro caso cartelle), pertanto, deve avvenire con la consegna a mani proprie dellamministratore e, in mancanza di un luogo destinato allo svolgimento della gestione condominiale, presso il domicilio privato dello stesso. Limpiego delle forme di cui allart. 140 cod. proc. civ., nel caso di irreperibilit del destinatario dellatto, pu al pi avvenire con riferimento alla persona fisica dellamministratore e non in relazione al condominio. La decisione La Corte di Cassazione, mediante la citata ordinanza n. 25276/2017, ha ritenuto il motivo fondato ed ha accolto il ricorso. Argomenta la Suprema Corte che, secondo lindirizzo giurisprudenziale consolidato, la notifica al condominio di edifici, in quanto semplice ente di gestione privo soggettivit giuridica, va effettuata, seguendo le regole stabilite per le persone fisiche, allamministratore, quale elemento che unifica, allesterno, la compagine dei proprietari delle singole porzioni immobiliari, sicch, oltre che ovunque, in mani proprie, latto pu essere consegnato ai soggetti abilitati a riceverlo, invece del destinatario, soltanto nei luoghi in cui ci consentito dagli art. 139 e ss. cod. proc. civ. Tra questi luoghi pu essere compreso, in quanto ufficio dellamministratore, anche lo stabile condominiale, ma solo a condizione che ivi esistano locali, come pu essere la portineria, specificamente destinati e concretamente utilizzati per lorganizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni (Corte di Cassazione, ord. n. 27352 del 29/12/2016; Corte di Cassazione, n. 11303 del 16/05/2007). Nel caso di specie, dalla decisione della CTR risulta che la notificazione degli avvisi di accertamento avvenuta presso il condominio e non presso il suo amministratore. La procedura relativa allirreperibilit del destinatario per uno degli avvisi e quella di compiuta giacenza per laltro stata eseguita con riferimento al condominio e non alla persona fisica dellamministratore. Non vi prova che presso lo stabile condominiale esistessero locali, in particolare una portineria, specificamente destinati e concretamente utilizzati per lorganizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni. Anzi, conclude la Cassazione, il mancato recapito e lintervenuta compiuta giacenza depone per la mancanza di un simile locale che poteva essere ritenuto ufficio dellamministratore. 5625276
05 Aprile 1984Cassazione Civile Seconda Sezione Aree Verdi Condominiali Nel caso in cui un condomino chieda il risarcimento dei danni ed, innanzitutto, l'eliminazione totale o parziale di alberi che, piantati a distanza ravvicinata l'uno dall'altro in un'aiuola comune, con le loro chiome a ridosso del proprio alloggio impediscano l'ingresso a questo dell'aria e della luce, tale questione deve essere risolta non soltanto alla stregua dell'art. 892 c.c., occorrendo invece indagare se la mancata manutenzione degli alberi, anche se piantati alla distanza legale, non costituisca un comportamento negligente del condominio, idoneo a cagionare ingiusto danno ed a violare il principio per il quale l'uso delle parti comuni non deve mai risolversi in pregiudizio di alcun condomino.572206
24 Agosto 1992Cassazione Civile Prima Sezione Aree Verdi Condominiali Nella nozione di superficie condominiale a verde che, ai sensi dell'art. 13, lett. f), della L. 27 luglio 1978, n. 392, nella misura percentuale del 10 per cento, si traduce in una maggiore superficie convenzionale di un'unit immobiliare facente parte di un edificio in condominio (in proporzione alla relativa quota millesimale) ai fini della determinazione del canone di locazione, non rientrano soltanto quelle aree che - arricchite da fiori, piante, panchine, ecc.- vengono ad impreziosire lo svolgimento della vita dei condomini, perch anche un semplice prato realizza quel minimo di godimento estetico, di pi serena vivibilit dell'abitazione e di riservatezza che il legislatore ha inteso valorizzare, con esclusione, invece delle superfici scoperte mantenute allo stato naturale, le quali sviliscono, pi che esaltare, il conseguimento delle finalit perseguite dal legislatore.589829
17 Aprile 1991Cassazione Civile Aree Verdi Condominiali La copertura a lastrico, sovrastata da terra e da manto erboso, che assolva anche alla funzione di sostenere un'area verde condominiale, rientra nelle parti necessariamente comuni.594113
18 Dicembre 1995Tribunale Civile di Parma Aree Verdi Condominiali, manutenzione con funzione di copertura Le spese di manutenzione di una copertura a lastrico con funzione di sostegno di un'area verde condominiale, vanno ripartite tra i condomini proprietari del lastrico e della sovrastante area verde da una parte e i proprietari delle sottostanti autorimesse, e devono essere rapportate alla diversa utilit ritratta, che pu equitativamente fissarsi rispettivamente in 1/3 e 2/3. Gli interventi di manutenzione di tale copertura sono di competenza dell'amministratore, ed l'assemblea che delibera sulle spese di manutenzione straordinaria.60940
01 Settembre 2004Tribunale Civile Di Udine Ripartizione spese di manutenzione e riparazione di un giardino pensileLa ripartizione fra condomini delle spese di manutenzione e riparazione di un giardino pensile che serva da copertura ad autorimesse sottostanti, secondo il principio dettato dall'art. 1126 c.c. riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cio del manto impermeabilizzato, ma altres quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via conseguenziale e strumentale, s da doversi considerare come spese accessorie.611089
18 Aprile 1994Cassazione Civile Seconda Sezione Ripartizione spese di manutenzione e riparazione di un giardino pensileAlle spese di potatura degli alberi che insistono su suolo oggetto di propriet esclusiva di un solo condomino sono tenuti a contribuire tutti i condomini allorch si tratti di piante funzionali al decoro dell'intero edificio e la potatura stessa avvenga per soddisfare le relative esigenze di cura del decoro stesso.623666
22 Aprile 2005Cassazione Civile Restituzione delle somme per le spese di manutenzione del giardino non di propriet del condominio Nel caso di specie un condominio agisce in giudizio per la restituzione delle somme per le spese di manutenzione del giardino non di propriet del condominio. Il giudice di primo grado gli riconosce il diritto alla restituzione delle somme, ma solo a partire dal periodo in cui egli si era dissociato dalla spese; le spese invece sostenute nel periodo precedente devono considerarsi contributi volontari e quindi non ripetibili. Il condominio ricorre in cassazione ma la S.C. dichiara infondato il ricorso e afferma : Lobbligo di pagare i contributi condominiali trova il suo fondamento nellessere il condominio comproprietario dei beni alla cui conservazione e manutenzione deve contribuire, con conseguente invalidit di qualsiasi norma del regolamento condominiale, non contrattuale, che, al di l dellunanime consenso di tutti i condomini, ponga a carico del condominio, con il meccanismo della delibera assembleare, oneri non previsti dalla legge. 638490
20 Giugno 2005Cassazione Civile Gli alberi dei giardini condominiali sono un bene di tutti i cittadini: per abbatterli e costruire un garage non basta la decisione della maggioranza dei padroni di casa, ma conta anche il parere negativo dei condomini in minoranza. La cassazione in questa vicenda ha confermato il sequestro di un giardino condominiale, a Milano, dove 17 alberi ad alto fusto rischiavano di essere abbattuti per far posto a un buon numero di box sotterranei. Lamministratore condominiale, forte del parere positivo della maggioranza dei residenti, aveva dato l'incarico a una ditta anche dopo la denuncia di alcuni proprietari dissenzienti e contrari all'abbattimento delle piante. Tra delibere e controdelibere, la contesa tra chi voleva il garage e chi gli alberi andata avanti, fino a quando il pm che si occupato del caso non ha messo i sigilli al giardino, proprio per evitare che labbattimento fosse fatto comunque. Inutilmente stata la decisione dell'amministratore di ricorrere in Cassazione. La Suprema Corte ha convalidato il sequestro, sottolineando che altrimenti i danni sarebbero stati irreversibili non solo per i condomini ma, pi in generale, per i cittadini. 6424396
23/6/95 Cassazione : E' il proprietario del balcone che ha l'onere di provare che il materiale distaccato dai balconi che hanno causato il danno, era parte di quelle parti del balcone che rientrano tra i beni ornamentali e comuni. : I balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell'edificio e appartengono ai proprietari delle unit immobiliari corrispondenti, che sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati, mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscono (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, con la conseguenza che onere di chi vi ha interesse (il proprietario del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti, citato per il risarcimento), al fine da esimersi da responsabilit, provare che il danno f causato dal distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell'intero edificio appartenevano alle parti comuni di esso. (Art.1117 cod.civ). 657148
24 Novembre 1988Tribunale Milano CRITERI DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE DI RIFACIMENTO DEI BALCONI I ballatoi delle cosiddette case a ringhiera devono intendersi parti comuni e le spese per la loro manutenzione e ricostruzione devono essere divise secondo l'art. 1124 c.c.66
23 Dicembre 1995Pretura Civile di Torino CRITERI DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE DI RIFACIMENTO DEI BALCONI -BALLATOINon esiste un diritto del singolo condomino a farsi installare, nei muri perimetrali interni dei ballatoi condominiali, nicchie per immettervi contatori del gas o della luce; anzi, l'apposizione di tali nicchie-portacontatori deve essere considerata un peso di diritto reale sulle parti comuni.67
30 LUGLIO 1981Cassazione Civile Seconda Sezione CRITERI DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE DI RIFACIMENTO DEI BALCONI -CHIUSURA VETRISalve limitazioni di natura pubblicistica, la chiusura a vetri di balconi o terrazzi di pertinenza esclusiva deve, di norma, ritenersi consentita ai rispettivi proprietari, purch non alteri il decoro architettonico dell'edificio condominiale e non rechi pregiudizio, sotto alcun profilo, agli altri condomini, ai quali deve essere comunque assicurato un pari uso del bene comune.684861
26 GIUGNO 1989Tribunale Milano CRITERI DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE DI RIFACIMENTO DEI BALCONI -CHIUSURA VETRILa chiusura con finestre a vetri con telaio metallico realizzata su balconi di propriet esclusiva dei singoli condomini illegittima, allorch, limitando la circolazione dell'aria all'interno delle scale e dei pianerottoli e determinando conseguenti ristagni di odori, pu creare situazioni di pericolo o danni alle parti comuni dell'edificio.69
20 MARZO 1974Cassazione Civile Seconda Sezione CRITERI DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE DI RIFACIMENTO DEI BALCONI -COSTRUZIONE DI SPORTI E BALCONI E PENSILI Il condomino di un edificio che sia proprietario esclusivo dell'area scoperta adiacente alla facciata dell'edificio stesso, pu legittimamente procedere alla costruzione di una balconata appoggiandola al muro comune in corrispondenza dell'appartamento di sua propriet; n il proprietario dell'appartamento sottostante, il quale lamenti la diminuzione di luce e di aria attraverso un'apertura, avente natura di luce, per effetto della costruzione eseguita, pu vantare alcuna ragione di danno, poich l'aggetto della balconata rappresenta l'utilizzazione della colonna d'aria soprastante il suolo, sul quale il condomino dell'edificio, che ne proprietario esclusivo, pu compiere opere che limitano la funzione delle luci aperte nella facciata dell'edificio posto a confine dell'area di propriet esclusiva.70776
26 FEBBRAIO 1974Cassazione Civile Seconda Sezione COSTRUZIONE DI SPORTI, BALCONI E PENSILIL'immissione di balconi e pensili su un cortile comune, pur comportando l'occupazione con un'opera solida e stabile dell'area sovrastante, si risolve in un ampliamento della presa di aria e luce da parte del singolo condomino e, non alterando la destinazione normale del cortile, deve ritenersi pienamente legittima, salvo che, per la dimensione degli sporti, non si verifichi un uso della cosa comune esorbitante dai limiti previsti dalla legge. Ben diversa, invece, la situazione che si determina per l'aggetto di un vero e proprio corpo di fabbrica, poich in tal caso alla incorporazione di una parte della colonna d'aria del cortile si connette anche la finalit di assegnare alla superficie del cortile stesso la qualit e la natura di spazio sfruttabile a fini costruttivi dai singoli comproprietari, a vantaggio delle rispettive propriet, e quindi per l'utilit e disponibilit esclusiva degli stessi, con la conseguente alterazione della destinazione normale del cortile comune che non pu essere consentita.71624
28 LUGLIO 1977Cassazione Civile Seconda Sezione COSTRUZIONE DI SPORTI, BALCONI E PENSILILa costruzione, nel muro perimetrale dell'edificio condominiale, di balconi prospicienti sul cortile comune - costruzione che si risolve in un ampliamento della presa di aria e di luce da parte del singolo condomino - pu ritenersi legittima soltanto quando la dimensione di tali sporti, oltre a non compromettere la stabilit e la sicurezza del fabbricato, nonch a non alterare la destinazione normale del cortile, non menomi il pari diritto degli altri condomini a fruire della normale presa di aria e luce.723351
18 MAGGIO 1978Cassazione Civile Seconda Sezione COSTRUZIONE DI SPORTI, BALCONI E PENSILIIl proprietario di un appartamento sito in uno stabile condominiale ha diritto di ottenere l'eliminazione di uno sporto costruito sul muro comune, in corrispondenza dell'appartamento sovrastante, quando tale manufatto importa una sensibile diminuzione di luce e di aria ai danni dell'unit immobiliare di sua propriet; e ci indipendentemente dal fatto che il terreno contiguo allo stabile, cui aggetta il manufatto medesimo, appartenga al condominio ovvero al condomino attore in via esclusiva.732408
26 LUGLIO 1983Cassazione Civile Seconda Sezione COSTRUZIONE DI SPORTI, BALCONI E PENSILIL'art. 1102 cod. civ., nel regolare i diritti dei partecipanti alla comunione, prescrive che in ogni caso non pu essere alterata la destinazione della cosa comune, sicch solo le modificazioni di questa, in quanto consentano il pari uso secondo il diritto di ciascuno, rientrano nella previsione legale, mentre vietata ogni diversa attivit innovatrice. (Nella specie, alla stregua del principio enunciato, stata giudicata corretta la decisione che ha ritenuta vietata la costruzione di un terrazzo pensile soprastante un cortile comune, con la costruzione, inoltre di gradini e di un'aiuola sul cortile stesso).745132
29 DICEMBRE 1987Cassazione Civile Seconda Sezione COSTRUZIONE DI SPORTI, BALCONI E PENSILICon riguardo ad un edificio in condominio a norma dell'art. 1102 cod. civ. consentita al condomino la costruzione di balconi e pensili sul cortile comune quando, pur comportando l'occupazione con un'opera solida e stabile dell'area sovrastante, concreti solo un ampliamento della presa d'aria e luce dell'appartamento del singolo condomino senza alterare la destinazione normale del cortile ai fini costruttivi dei singoli proprietari, con vantaggio delle rispettive propriet, e quindi per l'utilit e disponibilit esclusiva degli stessi. (Nella specie la C.S., in applicazione di tale principio, ha confermato la decisione dei giudici del merito che avevano ritenuto che il vano occupante la colonna d'aria sovrastante il cortile comune, per le sue dimensioni di oltre mq. 4 e mezzo, alterasse la destinazione economica del cortile stesso, diminuendo l'utilizzazione dell'aria e della luce che esso era destinato ad assicurare).759644
09 MARZO 1988Cassazione Civile Seconda Sezione COSTRUZIONE DI SPORTI, BALCONI E PENSILIGli sporti che il singolo condomino ha diritto di costruire sul cortile comune debbono essere concretamente realizzati in maniera che non venga alterata la destinazione di tale cortile, che principalmente quella di fornire luce e aria agli immobili circostanti, ed in modo che la loro costruzione non si ponga in contrasto con le esigenze di un pari uso dello stesso cortile da parte degli altri comproprietari, nei limiti di cui all'art. 1102 cod. civ., in relazione alle prospettive offerte dalla struttura e ubicazione delle propriet individuali.762370
09 MAGGIO 1989Corte d'appello civile MilanoCOSTRUZIONE DI SPORTI, BALCONI E PENSILIE' nulla la delibera dell'assemblea condominiale per la parte in cui autorizza il condomino del terzo piano alla costruzione di due balconi sulla facciata prospiciente il cortile interno, e ci in quanto la delibera medesima esorbita dai limiti delle attribuzioni dell'assemblea ed lesiva dei diritti dei condomini del secondo piano sulla cosa comune e sulla loro propriet esclusiva.77720
05 MAGGIO 1992Cassazione Penale Sezione IIICOSTRUZIONE DI SPORTI, BALCONI E PENSILIDeve ritenersi pertinenza, al fine di assoggettarla a semplice autorizzazione e non a concessione ex art. 7, cpv., lettera a) D.L. 23 gennaio 1982, n. 9, convertito nella L. 25 maggio 1982, n. 94, l'opera la quale, pur conservando la propria individualit fisica ed autonomia funzionale, venga posta in un durevole rapporto di subordinazione strumentale con altra persistente, per renderne pi agevole o comunque migliorarne l'uso. Per delimitare la relativa nozione, che, nell'ambito della normativa edilizia, non pu farsi coincidere completamente con quella di cui all'art. 817 c.c., possibile far ricorso interpretativo alla normativa catastale, secondo la quale la pertinenza consiste in un volume privo di autonomo accesso dalla via pubblica ed insuscettibile di produrre un proprio reddito senza subire modificazioni fisiche. (Nella fattispecie la Suprema Corte ha ritenuto che la superficie realizzata mediante la costruzione di un balcone non possa qualificarsi pertinenza, essendo opera accessoria, soggetta al diverso regime concessorio, la quale congiunta intimamente con altra costituisce parte costitutiva ed integrante del tutto. La Suprema Corte ha inoltre precisato che mentre le pertinenze possono anche fisicamente essere separate dalla cosa principale senza alterarne l'essenza fisica e funzionale, le opere accessorie non sono suscettibili di separazione, senza determinare frazionamenti fisici del tutto ovvero riportare alterazioni funzionali dell'immobile).785331
21 GIUGNO 1993Cassazione Civile Seconda Sezione COSTRUZIONE DI SPORTI, BALCONI E PENSILILa costruzione, da parte del condominio, di sporti sul cortile o sul passaggio comune, con conseguente occupazione della colonna d'aria sovrastante il terreno comune, costituisce esplicazione del diritto di utilizzazione della cosa, ai sensi dell'art. 1102 c.c., quando non ne pregiudichi la normale funzione o le possibilit di utilizzazione particolare eventualmente prospettate dagli altri condomini.796850
14 DICEMBRE 1994Cassazione Civile Seconda Sezione COSTRUZIONE DI SPORTI, BALCONI E PENSILINel caso di edifici in condominio, i proprietari dei singoli piani possono utilizzare i muri comuni, nella parte corrispondente agli appartamenti di propriet esclusiva, aprendovi nuove porte o vedute preesistenti o trasformando finestre in balconi o in pensili, a condizione che l'esercizio della indicata facolt, disciplinata dagli artt. 1102 e 1122 c.c., non pregiudichi la stabilit e il decoro architettonico dell'edificio e non menomi o diminuisca sensibilmente la fruizione di aria e luce per i proprietari dei piani inferiori. (Nella specie il giudice di merito, con la sentenza confermata dalla Suprema Corte, aveva ritenuto sussistente una sensibile diminuzione di aria e luce in danno dell'appartamento sito al piano terra, in conseguenza della costruzione di balconi da parte dei proprietari degli appartamenti siti al primo e al secondo piano, in relazione anche alla giacitura particolare dell'edificio condominiale, il cui piano terra si trovava di circa due metri al di sotto della latistante via pubblica).8010704
09 LUGLIO 1980Cassazione Civile Seconda Sezione ELEMENTI DECORATIVI BALCONI Gli elementi decorativi situati al di sotto dei balconi, avendo soltanto una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell'edificio condominiale, sono cose che servono all'uso e al godimento comune e, quindi, ai sensi dell'art. 1117, n. 3, cod. civ., sono oggetto di propriet comune e non di propriet esclusiva del condomino cui appartengono i singoli balconi. Ne consegue che la delibera con la quale l'assemblea abbia ripartito tra i condomini le spese necessarie alla rimozione e alla riparazione dei predetti elementi decorativi pericolanti non viziata da nullit assoluta, ma pu essere impugnata nel termine di trenta giorni di cui all'art. 1137 cod. civ.814377
14 FEBBRAIO 1982Cassazione Civile Seconda Sezione ELEMENTI DECORATIVI BALCONI La legittimit o meno della costruzione ad opera di un condomino di un muro di mattoni forati sul lato esterno di un balcone di sua esclusiva propriet aperto su una chiostrina condominiale destinata a dare luce ed aria anche ai vani degli altri condomini che si aprono su di essa, va accertata in relazione all'utilizzazione della cosa comune che consentita al singolo condomino in misura anche pi intensa del normale, quando non alteri la destinazione della cosa e non pregiudichi il pari diritto degli altri partecipanti al condominio.826869
15 GENNAIO 1986Cassazione Civile Seconda Sezione ELEMENTI DECORATIVI BALCONI Gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (nella specie, aggiunte sovrapposte con malta cementizia, viti di ottone e piombi ai pilastrini della balaustrata) svolgendo una funzione decorativa estesa all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3, cod. civ., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini.83176
26 SETTEMBRE 1988Tribunale Milano VIII SEZIONEELEMENTI DECORATIVI BALCONI Le spese di manutenzione riguardanti il frontalino dei balconi, che un elemento della struttura esterna del balcone destinato a garantire l'integrit architettonica dell'edificio come componente della facciata, devono gravare su tutti i condomini.84
03 AGOSTO 1990Cassazione Civile Seconda Sezione ELEMENTI DECORATIVI BALCONI Con riguardo al rivestimento del fronte della soletta dei balconi di un edificio in condominio, la loro natura di beni comuni in quanto destinati all'uso comune a norma del terzo comma dell'art. 1117 c.c. ovvero pertinenze ad ornamento dell'appartamento di propriet esclusiva, ove i balconi sono siti, va accertata in base al criterio della loro precipua e prevalente funzione in rapporto all'appartamento di propriet esclusiva e alla struttura e caratteristica dell'intero edificio. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione del merito, in cui si era riconosciuta la natura di parti comuni ai suddetti manufatti, frontalini di marmo, con riguardo alla esclusa loro funzione protettiva od ornamentale dei balconi ed alla rilevata efficacia decorativa dell'intero edificio nonch all'utilizzazione come gocciolatoi). 857831
16 OTTOBRE 1990Corte d'appello civile NapoliELEMENTI DECORATIVI BALCONI La spesa per la riparazione delle colonnine e dei pilastrini che fanno parte integrante del parapetto dei balconi e della terrazza a livello deve gravare esclusivamente sul proprietario dei beni medesimi, in quanto il parapetto assolve alla funzione primaria di protezione dell'unit immobiliare del condomino ed perci soggetta all'autonomo diritto dominicale.86
20 Settembre 1991Corte d'appello civile MilanoELEMENTI DECORATIVI BALCONI La sostituzione del materiale e del tipo di balaustra (non pi a scudo ma a fasce verticali) di un balcone non comporta una innovazione in senso proprio, ma una semplice manutenzione straordinaria.87
14 Ottobre 1991Tribunale Milano ELEMENTI DECORATIVI BALCONI Gli interventi riguardanti la parte dei balconi prospettante verso l'esterno (nella specie i frontalini) gravano sull'intera collettivit dei condomini in quanto tali elementi costituiscono parte integrante della facciata.88
16 Marzo 1992Corte d'appello civile Salerno ELEMENTI DECORATIVI BALCONI La propriet esclusiva delle terrazze e dei balconi si estende a tutte le opere necessarie al godimento e all'utilizzazione, quali la pavimentazione, la parte interna ed i davanzali dei parapetti, mentre invece sono di propriet condominiale la parte esterna dei parapetti, la fascia di coronamento (cornicione o marcapiano) e quella di rivestimento dei bordi aggettanti (frontalini) con relativi intradossi.89
07 Maggio 1992Tribunale Milano Gli elementi verticali dei balconi, soprattutto quando si tratti di edifici moderni nei quali i balconi, incolonnati ed allineati secondo un preciso disegno architettonico rappresentano il tratto ornamentale essenziale della facciata, devono considerarsi parti integranti della facciata e componenti del bene del decoro dell'edificio, onde alle loro riparazioni devono concorrere tutti i condomini in proporzione dei rispettivi millesimi di partecipazione alla propriet comune; fra tali elementi rientrano pertanto i frontalini, le piantane e le fasce marcapiano.90
28 Novembre 1992Cassazione Civile Seconda Sezione ELEMENTI DECORATIVI BALCONI Il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte o della parte sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di un edificio debbono essere considerati di propriet comune dei condomini, in quanto destinati all'uso comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., in tutti i casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio, mentre sono pertinenze dell'appartamento di propriet esclusiva quando servono solo per il decoro di quest'ultimo; conseguentemente, nel caso di distacco, per vizio di costruzione, del rivestimento o degli elementi decorativi predetti, l'azione di responsabilit nei confronti del costruttore legittimamente esperita dal condominio, ai sensi dell'art. 1669 c.c., se il rivestimento o gli elementi decorativi abbiano prevalente funzione estetica per l'intero edificio.9112792
30 Agosto 1994Cassazione Civile Seconda Sezione ELEMENTI DECORATIVI BALCONI L'assemblea condominiale non pu assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro propriet esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni; ne consegue che nel caso in cui i balconi, che appartengono in modo esclusivo al proprietario dell'appartamento di cui fanno parte, presentino nella facciata esterna elementi decorativi, o anche semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, per i lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la prescritta maggioranza, legittimamente viene incluso nei lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei detti balconi, essendo il decoro estetico dell'edificio condominiale un bene comune, della cui tutela competente l'assemblea.927603
23 Novembre 1988Tribunale Civile Di Udine ELEMENTI DECORATIVI BALCONI Le lastre applicate alla parte inferiore di ogni balcone e i listelli incollati sotto la copertina di finitura dei parapetti dell'edificio condominiale, costituendo elementi con funzione estetica, volti a rendere armonica la facciata dell'edificio (le copertine) ovvero anche posti al servizio di una parte comune quale la facciata (i listelli), devono essere considerati di propriet comune dei condomini. Conseguentemente, nel caso di distacco dei predetti elementi decorativi, per vizio di costruzione, la legittimazione ad causam relativamente all'azione di responsabilit nei confronti del costruttore ex art. 1669 c.c. compete all'amministratore del condominio.93925
17 Luglio 1999Cassazione Civile Seconda Sezione ELEMENTI DECORATIVI BALCONI Il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte e della parte sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di un edificio debbono essere considerati di propriet comune dei condomini, in quanto destinati all'uso comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., in tutti i casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio. Tale funzione pu essere esclusa solo in presenza di prova contraria, da cui risulti che trattasi di un fabbricato privo di qualsiasi uniformit architettonica, o che trovasi in uno stato di scadimento estetico tale da rendere irrilevante l'arbitrariet costruttiva o di manutenzione dei singoli particolari.947603
19 Gennaio 1999Cassazione Civile Seconda Sezione ELEMENTI DECORATIVI BALCONI Gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (nella specie, cementi decorativi relativi ai frontali ed ai parapetti) svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117 n. 3 c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della propriet di ciascuno.95568
16 Febbraio 2001Tribunale Civile Salerno ELEMENTI DECORATIVI BALCONI I balconi aggettanti, non avendo una funzione portante, non costituiscono parti comuni anche se siano inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante dell'appartamento cui accedono. Per contro, il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte (parapetto) o della parte sottostante della soletta debbono essere considerati di propriet comune dei condomini laddove essi assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edifico.96542
1 Marzo 1993Tribunale Civile Bologna ELEMENTI DECORATIVI BALCONI E FIORIERELa collocazione di vasi di geranei su dei sottovasi ed all'interno di fioriere saldamente ancorate alla ringhiera dei balconi non contrasta n con la disposizione di cui all'art. 844 c.c. n con la norma regolamentare che vieti la collocazione di vasi di piante su parapetti, ove gli stessi non siano fissi e creino problemi di stillicidio.97245
13 DICEMBRE 1979Cassazione Civile Seconda Sezione ELEMENTI DECORATIVI BALCONI E PROPRIETA'I balconi di cui sono dotate le scale di un edificio condominiale, che sono accessibili unicamente da queste ed hanno una funzione architettonica, lucifera e di aerazione, costituiscono parte organica ed integrante dell'intero fabbricato e debbono, pertanto, presumersi di propriet comune, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ.986502
07 SETTEMBRE 1996Cassazione Civile Seconda Sezione ELEMENTI DECORATIVI BALCONI E PROPRIETA'I balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell'edificio e appartengono ai proprietari delle unit immobiliari corrispondenti, che sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati, mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscano (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, con la conseguenza che onere di chi vi ha interesse (il proprietario del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti, citato per il risarcimento), al fine di esimersi da responsabilit, provare che il danno fu causato dal distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell'intero edificio appartenevano alle parti comuni di esso.998159
14 LUGLIO 1983Cassazione Civile Seconda Sezione ELEMENTI DECORATIVI BALCONI SOLETTA O PIATTAFORMA La presunzione assoluta di comunione (ex art. 1125 cod. civ.) del solaio divisorio di due piani di edificio condominiale tra i proprietari dei medesimi vale pure per la piattaforma o soletta del balcone dell'appartamento del piano superiore, la quale, avendo gli stessi caratteri, per struttura e funzione (separazione in senso verticale, sostegno, copertura), del solaio, di cui costituisce prolungamento, attratta nel regime giuridico dello stesso. Consegue che per tale piattaforma o soletta si configura un compossesso degli indicati proprietari, esercitato dal proprietario del piano superiore anche e soprattutto in termini di calpestio ed estrinsecantesi per l'altro proprietario, oltre che nella funzione del commodum proveniente dalla copertura, nell'acquisizione di ogni ulteriore attingibile utilit, cui non ostino ragioni di statica e di estetica, sicch quest'ultimo pu ancorare a detta soletta le strutture di chiusura necessarie per la realizzazione di una veranda ed altres utilizzarne la faccia inferiore (prolungamento del proprio soffitto) per installarvi apparecchi d'illuminazione, per farvi vegetare piante rampicanti, ecc.1004821
16 GENNAIO 1987Cassazione Civile Seconda Sezione ELEMENTI DECORATIVI BALCONI SOLETTA O PIATTAFORMA La presunzione assoluta di comunione, ex art. 1125 cod. civ., del solaio divisorio di due piani di edificio condominiale tra i proprietari dei medesimi si estende anche alla piattaforma o soletta dei balconi, la quale, avendo gli stessi caratteri, per struttura e funzione, del solaio, di cui costituisce prolungamento, attratta nel regime giuridico dello stesso. Consegue che per tale piattaforma o soletta si configura un compossesso degli indicati proprietari, che si attua con l'uso esclusivo delle rispettive facce della stessa, esercitato da quello del piano superiore anche e soprattutto in termini di calpestio ed estrinsecantesi, per quello del piano inferiore, oltre che nella fruizione del commodum proveniente dalla copertura, nell'acquisizione di ogni ulteriore attingibile utilit cui non ostino ragioni di statica o di estetica, e comporta a loro rispettivo carico la manutenzione e la ricostruzione. Pertanto, qualora il proprietario del piano inferiore alleghi la esistenza di fatti, come infiltrazioni di acqua o altro, che abbiano danneggiato la faccia inferiore del balcone, sussiste la sua legittimazione a pretendere il risarcimento dal proprietario del piano superiore.101283
11 APRILE 1994Tribunale Civile di NapoliELEMENTI DECORATIVI BALCONI SOLETTA O PIATTAFORMA La presunzione assoluta di comunione ex art. 1125 c.c. si estende alla parte ferma o soletta dei balconi. Pertanto, l'aggancio di tendaggi alla soletta legittimo a norma dell'art. 1102 c.c., non alterando la destinazione del bene comune e non impedendo agli altri partecipanti alla comunione di farne pari uso secondo il loro diritto.1023348
12 Giugno 1997Corte d'appello civile RomaIn riferimento al rivestimento della fronte della soletta dei balconi di un edificio in condominio, la loro natura di beni comuni in quanto destinati all'uso comune ovvero pertinenze a ornamento dell'appartamento di propriet esclusiva, ove i balconi sono siti, va accertata in base al criterio della loro precipua e prevalente funzione in rapporto all'appartamento di propriet esclusiva e alla struttura e caratteristica dell'intero edificio (nella specie, la Corte ha riconosciuto la prevalente natura condominiale degli sporti dei balconi in considerazione della loro forma, valenza architettonica, integrazione cromatica nella struttura dell'immobile e, soprattutto, dell'omogeneizzazione degli stessi nella linea del disegno dell'intero palazzo, anche considerando che non tutte le unit immobiliari dell'edificio erano fornite di balcone).1032047
07 Ottobre 1985Tribunale Civile di RomaBALCONI E CRITERI DI SPESA Le spese relative ad interventi sui balconi e sulle parti a vista delle terrazze di un edificio condominiale vanno ripartite in proporzione ai millesimi di propriet generale.10412483
24 FEBBRAIO 1988Tribunale Civile di Napoli Sezione XBALCONI E CRITERI DI SPESA In tema di ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi di un edificio, per stabilire se le stesse devono essere sostenute esclusivamente dai proprietari dei piani in cui detti balconi si aprono o essere ripartite tra tutti i condomini, deve essere accertato se le opere di manutenzione concernono parti costituenti proiezioni della propriet individuale o, invece, elementi che, per la loro attinenza alla facciata, devono essere considerati parti comuni dell'edificio ex art. 1117 cod. civ. Alla luce dell'individuato criterio rientrano tra le prime quelle dirette a preservare e consentire l'utilizzazione della superficie praticabile del balcone, quali gli interventi di manutenzione della pavimentazione del piano di calpestio, tra le seconde quelle concernenti elementi del balcone - tra i quali i pilastrini e i sottobalconi - che, prospettando all'esterno dell'edificio, ineriscono alla facciata, concorrendo insieme a questa a conferire allo stabile, attraverso l'armonia ed unit di linee e di stile, quel decoro architettonico che costituisce bene comune dell'edificio.1051791
18 MARZO 1989Cassazione Civile Seconda Sezione BALCONI E CRITERI DI SPESA In tema di condominio degli edifici, le spese occorrenti per il ripristino dei rivestimenti esterni dei muretti di recinzione delle terrazze a livello e delle balconate di propriet esclusiva, afferendo ad elementi che costituiscono parte integrante della facciata - oggetto di propriet comune - e che si inquadrano nell'aspetto estetico dell'edificio, sono a carico di tutti i condomini e non soltanto dei proprietari esclusivi delle singole terrazze.1061361
14 GENNAIO 1991Tribunale Milano BALCONI E CRITERI DI SPESA E' nulla la delibera con la quale l'assemblea condominiale abbia ripartito le spese inerenti ai lavori di manutenzione straordinaria dei balconi, per la loro interezza, tra i soli proprietari dei piani in cui si trovano i balconi medesimi che, contribuendo a determinare l'aspetto estetico-formale della facciata, attengono per ci stesso al decoro architettonico dell'edificio e, quindi, ad un bene comune a tutti i condomini.107
18 Dicembre 1991Tribunale Civile NapoliBALCONI E CRITERI DI SPESA In materia di riparazione di balconi negli edifici condominiali, le relative spese sono in parte a carico del proprietario dell'appartamento di cui costituiscono accessorio, in quanto consentono il calpestio e l'affaccio; ed in parte a carico dei condomini, in quanto costituiscono elementi della facciata dell'edificio, di cui concorrono a formare struttura e decoro.108
14 SETTEMBRE 1991Tribunale Civile Milano Sezione VIIIBALCONI E CRITERI DI SPESA La tinteggiatura dei sottobalconi non pu qualificarsi come intervento su parti individuali dell'edificio condominiale; pertanto legittimo l'addebito della spesa relativa all'intera collettivit dei condomini.109
27 OTTOBRE 1993Tribunale Civile di NapoliBALCONI E CRITERI DI SPESA Le spese concernenti gli elementi del balcone che prospettano all'esterno dell'edificio condominiale gravano sempre e comunque sul condominio, in quanto tali elementi (frontalini, balaustre, ecc.) ineriscono alla facciata e concorrono a conferire all'immobile, attraverso l'armonia e l'unit di linee e di stile, quel decoro architettonico che costituisce bene comune, economicamente valutabile e - come tale - autonomamente tutelato ex art. 1120 c.c.110
03 Maggio 1993Pretura Civile Di Pisa BALCONI E STENDIMENTO PANNI Lo stendimento dei panni su di un balcone condominiale, consistendo non in un'opera materiale ma in una attivit comportamentale a carattere necessariamente saltuario, non pu essere assunto come elemento di deturpamento del decoro architettonico, per il quale si richiede appunto il compimento di opere materiali idonee a modificare stabilmente le linee strutturali del fabbricato.111140
27 APRILE 1981Cassazione Civile Seconda Sezione BALCONI E TENDE Le norme sulle distanze legali sono applicabili nei rapporti reciproci fra condomini, in relazione alle parti immobiliari di propriet esclusiva, qualora uno di essi, utilizzando una parte comune a vantaggio della sua propriet, sia pure nei limiti di cui all'art. 1102 cod. civ., incorra nella violazione dei diritti di un altro condomino. N al riguardo sono configurabili temperamenti, alla stregua di una valutazione di compatibilit delle norme suindicate con gli interessi da considerare nei rapporti condominiali, allorch trattasi di utilizzazione implicante la violazione di una norma del regolamento condominiale predisposto dall'originario unico proprietario e recepito nei singoli atti di acquisto. (Nella specie, in base al surriportato principio, il Supremo Collegio ha ritenuto corretta la decisione dei giudici del merito con la quale, in accoglimento della domanda di un condomino, altri condomini erano stati condannati a rimuovere una struttura metallica a sostegno di una tenda, realizzata su di un balcone di loro propriet esclusiva a distanza inferiore a quella prescritta dall'art. 907 cod. civ. dal balcone soprastante dell'attore ed in violazione di una norma del regolamento condominiale, vietante ogni modificazione dei balconi).1122531
31 Maggio 1988Corte d'appello civile MilanoBALCONI E TENDE I condomini possono far uso delle parti comuni per le utilit accessorie inerenti al godimento della propria propriet esclusiva, anche nelle parti corrispondenti ai piani degli altri proprietari, quando tale utilizzazione non viene ad alterare la naturale funzione di sostegno dei muri medesimi; di conseguenza, ammissibile l'installazione di tende da attaccarsi alla base del balcone del piano superiore, con la sola limitazione che le stesse devono essere conformi al tipo approvato dall'assemblea. (Nella specie, alcuni condomini avevano lamentato che l'installazione di detti tendaggi poteva comportare una limitazione della loro veduta e una mancanza di sicurezza personale, affermazioni comunque confutate dalle fotografie e dalla documentazione prodotte in atti).1131824
16 Novembre 1990Tribunale Civile Monza BALCONI E TENDE Una delibera assembleare che indichi tassativamente le caratteristiche estetiche delle tende da sole apponibili dai singoli condomini lecita e vincolante anche per chi non ebbe a parteciparvi. 114
03 Maggio 1993Pretura Civile Di Pisa BALCONI E TENDE L'installazione di una tenda su di un balcone di un edificio condominiale non incide sul decoro architettonico del fabbricato qualora la stessa fuoriesca solo minimamente dal limite del parapetto e presenti le stesse caratteristiche di modello e di colorazione di tutte le altre installate sulle facciate condominiali.115140
19 NOVEMBRE 1993Corte d'appello civile MilanoBALCONI E TENDE Nel divieto, contenuto in una norma di un regolamento condominiale, di applicare a finestre e balconi tende esterne diverse per tipo e per colore da quelle adottate dal condominio e di esporre qualsiasi targa, insegna o altro... sulle facciate, sui balconi, nei vani delle finestre nonch sui vetri delle finestre stesse, si deve ricomprendere anche la collocazione - da parte di un condomino - di doppi infissi che non si limitino a rinforzare gli infissi precedenti, ma intercludano spazi dei balconi, prima aperti, creando un effetto di tuttopieno laddove in precedenza esisteva un'alternanza fra pieni e vuoti.1162392
30 MARZO 2000Cassazione Civile Seconda Sezione BALCONI E TENDE Nell'ambito di un unico immobile condominiale le norme che regolano i rapporti di vicinato trovano applicazione solo in quanto compatibili con la struttura dell'edificio e con le caratteristiche dello stato dei luoghi. Pertanto, qualora esse siano invocate in una controversia tra condomini, spetta al giudice del merito valutare se, nel singolo caso, dette norme debbano essere osservate o meno, in considerazione dell'esigenza di contemperare i diversi interessi di pi proprietari conviventi in un unico edificio, al fine dell'ordinato svolgimento di tale convivenza, propria dei rapporti condominiali. (Nella specie la Corte di cassazione, applicando tale principio, ha rigettato il ricorso avverso la pronuncia del giudice di merito che aveva ritenuto legittima la tettoia in lamiera di una tenda parasole (quest'ultima conforme al tipo e colore previsti dal regolamento condominiale) installata da un condomino, ritenendola necessaria - nel caso concreto - per la tutela della sua privacy e per il riparo dagli agenti atmosferici, nonostante fosse di dimensioni maggiori rispetto a quella di analoghi manufatti di altri condomini, provocasse fastidiosi riverberi di luce a causa della copertura metallica, e comprimesse l'esercizio del diritto di veduta in appiombo del condomino dell'appartamento sovrastante). 1173891
07 LUGLIO 1976Cassazione Civile Seconda Sezione BALCONI E VERANDE I balconi di un edificio condominiale prospicienti sul cortile comune appartengono in via esclusiva, assieme alla colonna d'aria, soprastante a ciascuno di essi, ai proprietari dei singoli appartamenti ai quali accedono, in qualit di pertinenza. Ne consegue che ciascun condomino ha il diritto di trasformare in veranda il balcone di sua propriet senza dover richiedere l'autorizzazione degli altri compartecipi imposta dal regolamento del condominio soltanto per le innovazioni delle parti comuni dell'edificio.1182543
21 OTTOBRE 1980Cassazione Civile Seconda Sezione BALCONI E VERANDE I poteri dell'assemblea condominiale concernono la disciplina dell'uso delle cose comuni, senza mai invadere la sfera delle propriet individuali, salvo le limitazioni accettate convenzionalmente dai singoli condomini, i quali, conseguentemente, eccettuate queste limitazioni, non possono essere autorizzati dall'assemblea ad una utilizzazione pi ampia di parti comuni, che si risolva in una violazione delle norme sui rapporti di vicinato, quale la realizzazione di una veranda su un terrazzo di propriet esclusiva, senza il rispetto della distanza legale della veduta esercitata dal proprietario dell'appartamento sovrastante.1195652
13 APRILE 1981Cassazione Civile Seconda Sezione BALCONI E VERANDE Per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120, secondo comma, cod. civ., deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell'edificio, nonch all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico. L'indagine volta a stabilire se, in concreto, un'innovazione (nella specie: veranda in ferro e vetro) determini o meno alterazione del decoro architettonico demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimit, se congruamente motivato.1202189
11 FEBBRAIO 1985Cassazione Civile Seconda Sezione BALCONI E TENDE Il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale non pu eseguire nella sua propriet esclusiva opere che, in contrasto con quanto stabilito dalla norma dell'art. 1122 cod. civ., rechino danno alle parti comuni dell'edificio stesso, n, a maggior ragione, opere che, attraverso l'utilizzazione delle cose comuni, danneggino le parti di una unit immobiliare di propriet esclusiva di un altro condomino. (Nella specie, in applicazione del surriportato principio la S.C. ha confermato la decisione di merito con cui si ritenuto che al proprietario di un appartamento non sia consentito costruire sul suo balcone una veranda in appoggio al muro comune dell'edificio condominiale la quale raggiunga l'altezza del piano superiore diminuendo il godimento dell'aria e della luce al proprietario del piano contiguo).1211132
19 MAGGIO 1988Cassazione Penale Sezione IIIBALCONI E TENDE Una veranda da considerarsi, in senso tecnico-giuridico, una vera e propria costruzione assoggettata al requisito della concessione, poich difetta normalmente del carattere di precariet, trattandosi di opera destinata non a sopperire ad esigenze temporanee e contingenti con la sua successiva rimozione, ma a durare nel tempo, ampliando cos il godimento dell'immobile. La definizione di tale sua natura non da ritenersi modificata dalla disciplina normativa introdotta con la L. 28 febbraio 1985, n. 47, la quale anzi precisa, tra l'altro, che sono da giudicarsi opere in assenza di concessione anche quelle rivolte alla esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza o autonomamente utilizzabile. (Nella specie, relativa a rigetto di ricorso, l'imputato aveva sostenuto che per la veranda, in quanto destinata alla protezione dagli agenti atmosferici, non fosse necessaria la concessione edilizia. La Suprema Corte ha invece affermato la necessit della concessione prospettando che la salvaguardia dalle intemperie si realizza con la semplice apposizione alle aperture dei cosiddetti doppi infissi in alluminio anodizzato, mentre la veranda non solo non rappresenta un'opera precaria, ma, realizzando anche la difesa dagli agenti atmosferici, pone in essere un rilevante aumento della volumetria abitativa, comunque utilizzabile, assicurando, infine, spazio e privacy al corpo immobiliare).1226127
31 GENNAIO 1991Tribunale Milano BALCONI E VERANDE Ciascun condomino ha il diritto di trasformare in veranda il balcone di sua propriet (senza dover richiedere l'autorizzazione degli altri condomini), purch la trasformazione non arrechi danno alle parti comuni dell'edificio ed, in particolare, non alteri il decoro architettonico dell'edificio e non arrechi pregiudizio agli altri condomini, ai quali deve essere comunque assicurato un pari uso del bene comune.123
24 OTTOBRE 1991Cassazione Penale Sezione BALCONI E VERANDE La cosiddetta veranda si caratterizza come manufatto costruttivo, anche se privo di individualit propria, siccome destinato ad integrare il restante edificio, che determina comunque una modifica esterna del territorio, suscettibile di rilievo urbanistico. Ne consegue che la relativa superficie va calcolata al fine di stabilire la limitata entit dei volumi illegittimamente realizzati quale requisito richiesto per l'applicazione dell'amnistia, ai sensi del D.P.R. n. 75 del 1990. (Fattispecie relativa ad una costruzione abusiva che impegnava una superficie pilastrata di mq 150, inclusa quella destinata a veranda; la Cassazione ha ritenuto corretta la decisione del giudice di merito, che aveva escluso l'applicazione dell'amnistia, osservando che le opere eseguite erano sufficienti a delimitare una porzione di volume di complessivi 860 mc ed a conseguire, compresa la veranda, una trasformazione urbanistica dello spazio, asservendolo, abusivamente, a fini edilizi).12410648
18 LUGLIO 1986Corte d'appello civile MilanoBALCONI E VERANDE Nel caso in cui una norma contenuta in un regolamento condominiale preveda che qualsiasi modificazione al fabbricato, anche quando non se ne guasti l'estetica e la simmetria esteriore, deve essere autorizzata dall'amministrazione del condominio, il condomino che intenda costruire una veranda in struttura metallica e vetro sul proprio terrazzo prospiciente la facciata verso strada dello stabile condominiale, deve informarne preventivamente l'amministratore.1252676
13 GIUGNO 1997Cassazione Civile Seconda Sezione BALCONI E VERANDE Se un condomino agisce per la demolizione di un manufatto - nella specie veranda - realizzato su una striscia di terreno in compropriet con il coniuge del convenuto, pur se in base all'assunto attore o soltanto questi l'autore delle opere, il contraddittorio deve essere integrato nei confronti di entrambi i comproprietari e la relativa violazione rilevabile anche per la prima volta in Cassazione, se emerge dagli atti e sul punto non si formato il giudicato.1265335
27 MARZO 2000Cassazione Penale Sezione IIIBALCONI E VERANDE La trasformazione di un balcone o di un terrazzino circondato da muri perimetrali in veranda, mediante chiusura a mezzo di installazione di pannelli di vetro su intelaiatura metallica, non ha natura precaria n costituisce intervento di manutenzione straordinaria o di restauro, ma opera soggetta a concessione edilizia.1273879
02 OTTOBRE 2000Cassazione Civile Seconda Sezione BALCONI E VERANDE Il proprietario o condomino il quale realizzi un manufatto in appoggio o in aderenza al muro in cui si apre una veduta diretta o obliqua esercitata da un sovrastante balcone, e lo elevi sino alla soglia del balcone stesso, non soggetto, rispetto a questo, alle distanze prescritte dall'art. 907, comma terzo, c.c. nel caso in cui il manufatto sia contenuto nello spazio volumetrico delimitato dalla proiezione verticale verso il basso della soglia predetta, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario del piano di sopra. Infatti, tra le normali facolt attribuite al titolare della veduta diretta od obliqua esercitata da un balcone compresa quella di inspicere e prospicere in avanti e a piombo, ma non di sogguardare verso l'interno della sottostante propriet coperta dalla soglia del balcone, non potendo trovare tutela la pretesa di esercitare la veduta con modalit abnormi e puramente intrusive, ossia sporgendosi oltre misura dalla ringhiera o dal parapetto.12813012
31 MAGGIO 1990 Cassazione Civile BALCONI E VERANDE La trasformazione in balcone o terrazza, ad opera di un condomino, di una o pi finestre del suo appartamento, all'uopo ampliando le finestre esistenti, a livello del suo appartamento, nel muro perimetrale comune e innestando in questo lo sporto di base del balcone terrazza, non importano una innovazione della cosa comune, a norma dell'art. 1120 c. c., bens soltanto quell'uso individuale della cosa comune il cui ambito ed i cui limiti sono disciplinati dagli ar. 1102 e 1122 c. c.; accertare se detto ambito e detti limiti siano stati in concreto rispettati o meno compito del giudice di merito. 1295122
19 GENNAIO 2000Cassazione Civile Seconda Sezione BALCONI E VERANDE Gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (nella specie, cementi decorativi relativi ai frontali ed ai parapetti) svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117 n. 3 cod. civ., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della propriet di ciascuno. 130568
20 MAGGIO 1989Cassazione Civile Terza Sezione L'apertura di un balcone, che comporta aumento della superficie utile e mutamento dell'aspetto del fabbricato, necessita di concessione edilizia, trattandosi di opera che esula per la sua stessa natura dal novero degli interventi di manutenzione straordinaria o delle pertinenze, che richiedono (art. 31, l. 5 agosto 1978, n. 457; art. 7, l. 25 marzo 1982, n. 94) la semplice autorizzazione, in quanto non incidono sulla consistenza dell'immobile. 131
1999Cassazione Civile Seconda Sezione BALCONI E POGGIOLI Il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte e della parte sottostante della soletta del balcone assolvono funzioni di decoro architettonico, a meno che ledificio non sia totalmente privo di qualsiasi uniformit architettonica. 1327603
2000Cassazione Civile BALCONI E POGGIOLI I balconi non rappresentano parti condominiali in quanto non necessari allesistenza delledificio. I principi di cui allart. 1125 c.c. (volte e solai) sono applicabili ai balconi soltanto nelle ipotesi in cui la soletta integri la stessa funzione di quella interna; ci non avviene nei balconi aggettanti. Il calpestio, il celino ed il parapetto hanno titolarit diverse. Il calpestio di titolarit dei piani soprastanti, mentre gli elementi architettonici presenti nel celino e nel frontalino assumono rilevanza condominiale. 133637
2000Cassazione Civile BALCONI E POGGIOLI Gli elementi decorativi dei balconi , svolgendo una funzione di tipo estetico, costituiscono parti comuni, con la conseguenza che la spesa relativa al rifacimento va ripartita tra tutti i condomini in misura proporzionale alla propriet. 134568
2002Cassazione Civile BALCONI E POGGIOLI Non costituisce innovazione vietata la costruzione, da parte di un singolo, di balconi pensili sul cortile condominiale, se non vengono lese le strutture dell'edificio e non venga impedito agli altri condomini di fare altrettanto. 13512569
30 LUGLIO 2004Cassazione Civile Seconda Sezione LE SPESE PER I BALCONI AGGETTANTII balconi aggettanti, ovvero quelli che sporgono dalle facciate degli edifici, sono un prolungamento dellappartamento dal quale si protendono e, di conseguenza, sono di propriet esclusiva. Con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 , la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unit immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti. Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell'ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si pu riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si pu parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, n quindi di presunzione di propriet comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani. 13614576
11 Febbraio 1999Consiglio Di Stato Sezione V VERANDA NEL CONDOMINIO: CASI IN CUI SOGGETTA A DENUNCIA DI INIZIO DI ATTIVITPresupposto per lemanazione dellordinanza di demolizione di opere edilizie abusive soltanto la constatata esecuzione di queste ultime in assenza o in totale difformit del titolo concessorio, per cui lordinanza stessa atto dovuto ed sufficientemente motivata con laccertamento dellabuso, essendo in re ipsa linteresse pubblico alla rimozione di esso e sussistendo leventuale obbligo di motivazione al riguardo solo se lordinanza medesima intervenga a distanza di lungo tempo dallultimizzazione dellopera (perch tale inerzia della p.a. ha creato un qualche affidamento nel privato) 137143
12 Aprile 1999Cassazione Civile BALCONI E VERANDE Costituitosi un rapporto pertinenziale tra beni a seguito della destinazione operata dal proprietario della cosa principale, che ha piena disponibilit anche della cosa accessoria ( nella specie una veranda a servizio di un appartamento, realizzata su un'area condominiale, dall'originario proprietario costruttore dell'intero edificio), gli atti di disposizione aventi ad oggetto la cosa principale, si estendo a quella accessoria. Ci sempre che non intervenga un atto del proprietario di cessazione della destinazione, vale a dire l'esplicita esclusione della pertinenza in un atto avente in un atto avente ad ogni oggetto la cosa principale o il compimento di un atto avente ad oggetto la sola pertinenza.1383574
12 MAGGIO 1999Consiglio Di Stato Sezione IIBALCONI E VERANDE Lingiunzione a demolire di cui allart. 7 l. 28 febbraio 1985 n. 47, si configura come atto dovuto per il quale non esiste uno specifico obbligo di motivazione oltre la descrizione dellabuso commesso e la sua identificazione oggettiva, salvi i casi eccezionali di lunghissimo lasso di tempo trascorso tra la realizzazione dellopera abusiva e lirrogazione dellordine demolitorio139729
08 Giugno 1999Tar Lazio Sezione Latina BALCONI E VERANDE Lesistenza di un abuso edilizio legittima di per se ladozione di misure repressive da parte dellautorit competente anche a notevole distanza di tempo dalla commissione dellabuso, non incontrando la relativa potest punitiva e ripristinatoria alcun termine di decadenza o di prescrizione, a meno che il legislatore, con espressa previsione, non abbia disposto il contrario a tutela di particolari interessi 140497
02 GIUGNO 2000Consiglio Di Stato Sezione VIBALCONI E VERANDE Il potere sanzionatorio amministrativo in materia edilizio-urbanistico e di tutela del paesaggio non sottoposto a prescrizione o decadenza: pertanto, laccertamento dellillecito amministrativo e dellapplicazione della relativa sanzione pu intervenire anche a notevole distanza di tempo dalla commissione dellabuso, senza che il ritardo nelladozione della sanzione comporti sanatoria o il sorgere di affidamenti o situazioni consolidate 1413184
21 DICEMBRE 2001Tar Veneto Sezione IIBALCONI E VERANDE Labuso edilizio ha natura dillecito permanente e si pone in perdurante contrasto con le leggi amministrative sino a quando non viene ripristinato lo stato dei luoghi 1423052
28 Ottobre 2004Cassazione Sezione III Penale BALCONI E VERANDE Secondo la Corte di Cassazione l'attivit di trasformazione di un balcone in veranda rappresenta un intervento di nuova costruzione ai sensi dell'art. 3, comma primo, lett. e1) d.P.R. n. 380 del 2001, in quanto tali lavori ampliano il fabbricato al di fuori della sagoma esistente, che costituita dalla conformazione planovolumetrica della costruzione e dal suo perimetro, inteso sia in senso verticale che orizzontale, ed incidono in tal modo sui parametri previsti dagli strumenti urbanistici. Ne consegue che la realizzazione di essi in assenza di concessione edilizia integra il reato di cui all'art. 44 lett. b) del citato d.P.R. Sul punto si segnala anche un pi recente intervento del TAR Piemonte sez. I - 26 aprile 2005, n. 11361434558
20 APRILE 2004Cassazione Civile Seconda Sezione BALCONI E VERANDE Il regolamento di condominio c.d. contrattuale pu contenere anche solo disposizioni di natura regolamentare (disciplinanti cio l'uso delle parti comuni dell'edificio condominiale), dall'assemblea modificabili con la maggioranza dei consensi prescritta dall'art. 1136 cod. civ. Laddove peraltro il regolamento contempli (anche) clausole di natura contrattuale (che pongano cio nell'interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva propriet), queste sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione. Lo ha ribadito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8216 del 20 aprile 2005, confermando nella specie l'impugnata sentenza di annullamento della deliberazione assembleare che autorizzava uno dei condomini a collocare sul balcone del suo appartamento una caldaia per il riscaldamento autonomo, atteso il divieto di utilizzazione dei balconi per collocarvi elettrodomestici - tale anche la caldaia in questione dovendo considerarsi - prescritto da una clausola, di natura sicuramente contrattuale, del regolamento condominiale.1448216
26 Aprile 2005Tar Piemonte BALCONI E VERANDE Con la sentenza 26 aprile 2005 n. 1136 il TAR Piemonte ha affermato che ci che rileva al fine della qualificazione di unopera edilizia come precaria - tale da ritenerla esentata dallottenimento della concessione edilizia, non tanto la sua maggiore o minore facilit di rimozione - ovvero la struttura del manufatto, la sua tipologia o i materiali utilizzati, quanto invece la funzione cui essa obiettivamente finalizzata, di modo che solo le costruzioni destinate ab origine al soddisfacimento di esigenze contingenti e circoscritte nel tempo sono da ritenere esenti dallobbligo della concessione, mentre vi sono assoggettate le opere destinate ad una utilizzazione perdurante nel tempo. Secondo il TAR pertanto legittima lordinanza adottata da un ente locale con cui si dispone la demolizione di un manufatto edilizio (nella fattispecie, di una struttura porta zanzariera e veranda, ancorati al parapetto di un balcone di un alloggio) realizzato - sui presupposti della relativa natura precaria e dellagevole rimovibilit - senza titolo abilitativo, nel caso in cui sia stato accertato, al contrario, che detto manufatto sia stato costruito allevidente scopo di migliorare la fruizione dellalloggio, offrendo una protezione dagli agenti atmosferici e ampliando gli spazi utilizzabili e, quindi, sia finalizzato a soddisfare esigenze non gi temporanee, mediante una utilizzazione circoscritta nel tempo, bens ad un utilizzo tendenzialmente durevole, con obiettivi caratteri di stabilit. 1451136
31 OTTOBRE 2005Cassazione Civile Seconda Sezione BALCONI E VERANDE I balconi, devono considerarsi beni di propriet esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unit immobiliari cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso). Pertanto la manutenzione relativa ai balconi non puo' essere oggetto di deliberazioni impositive di spese da parte dell'assemblea del condominio. Infatti sono nulle e sottratte ai termini di impugnativa di cui all'art. 1137, terzo comma per i casi di semplice annullabilit, le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose; la dichiarazione di impugnabilit, senza limiti di tempo, dell'atto presupposto inficiato da nullit si estende anche all'atto che ne costituisce esecuzione e che da quello dipende.14621199
28 Febbraio 2006Tar Campania-Napoli Sezione IVBALCONI E VERANDE Sono assoggettate a concessione edilizia non le sole attivit di edificazione, ma tutte quelle consistenti nella modificazione dello stato materiale a della conformazione del suolo per adattarlo ad un impiego diverso da quello che gli proprio, in relazione alla sua condizione naturale ed alla sua qualificazione giuridica. Nella specie, la chiusura del preesistente balcone mediante apposizione di un infisso per quanto smontabile - in alluminio e vetro comporta trasformazione urbanistica in ragione della sua destinazione ad uso non limitato nel tempo e della alterazione prodotta nello stato del territorio, stante il suo rilievo ambientale e funzionale.) E perci soggetta a concessione edilizia l'installazione di pannelli in vetro ed alluminio sul parapetto di un balcone gi chiuso per i restanti lati dai muri perimetrali dell'edificio preesistente in quanto determina la realizzazione di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, l'aumento della superficie utile e la modifica della sagoma dell'edificio stesso e, come tale, implica il previo rilascio del titolo concessorio, a nulla rilevando leventuale precariet strutturale dellopera realizzata, in quanto non si traduca in un uso per fini contingenti e specifici Sono questi i principi rammentati dal Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania, il quale respingendo il ricorso proposto per lannullamento di unordinanza di demolizione del nuovo volume derivato dallinstallazione di pannelli in alluminio e metallo a chiusura di un preesistente balcone ha avuto occasione di ricordare quale principio generale governa lassoggettamento degli interventi edilizi alla concessione, sottolineando come il caso di specie rientrasse proprio tra quelli nei quali chi intende intervenire con opere e trasformazioni deve munirsi di un valido titolo legittimante. A ci si aggiunga limportanza della notazione che il Collegio giudicante fa con riguardo alla definizione dei c.d. volumi tecnici: una volta per tutte, chiarisce che per l'identificazione della nozione di volume tecnico assumono valore in materia tre ordini di parametri: il primo, positivo, di tipo funzionale, ossia che il manufatto abbia un rapporto di strumentalit necessaria con l'utilizzo della costruzione; il secondo ed il terzo, negativi, ricollegati da un lato all'impossibilit di soluzioni progettuali diverse, nel senso che tali costruzioni non devono poter essere ubicate all'interno della parte abitativa, e dall'altro ad un rapporto di necessaria proporzionalit fra tali volumi e le esigenze effettivamente presenti, giungendo dunque ad affermare che tale nozione pu essere applicata con riferimento ad opere edilizie completamente prive di una propria autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinate a contenere impianti serventi di una costruzione principale, per esigenze tecnico -funzionali della costruzione stessa; pertanto, al di fuori di tale ambito, il concetto non pu essere utilizzato n dall'amministrazione n dal privato al fine di negare rilevanza giuridica ai volumi, comunque, esistenti nella realt fisica. 1472451
27 AGOSTO 2002Cassazione Civile Seconda Sezione BALCONI E VERANDE In tema di condominio negli edifici, la costruzione di balconi pensili sul cortile comune consentita al singolo condomino, purch, ai sensi dell'art. 1102 c.c., non risulti alterata la destinazione del bene comune e non sia impedito agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. (Nella specie, la Suprema Corte ha rigettato il ricorso avverso la sentenza con cui il giudice di merito aveva ritenuto che l'edificazione, nel cortile comune, di due balconi alterasse la destinazione del cortile medesimo, diminuendo l'utilizzazione dell'aria e della luce che il bene era destinato ad assicurare).14812569
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