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Pagamento rate condominiali

 
Pagamento rate condominiali tramite POS all’amministratore
 
L’art. 1130, punto 3, c.c. recita che l’amministratore deve “riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni”.
 
Dunque tra le attribuzioni dell’amministratore vi è anche quella di recuperare le risorse economiche occorrenti per far funzionare i servizi comuni.
 
L’importanza dell’attività di riscossione è di tutta evidenza, posto che senza fondi non è possibile acquistare alcuna fornitura. E’ come se un’automobile fosse priva di carburante.
 
L’amministratore deve, dunque, attivarsi per una tempestiva emissione di rate e un efficace monitoraggio delle entrate.
 
Molti amministratori non si limitano a trasmettere il documento per il pagamento (avviso, bollettino postale, MAV, etc.), ma predispongono modalità di riscossione diretta con i propri clienti. In particolare alcuni si recano presso il Condominio (riscossione domiciliare) e quasi tutti accettano il pagamento delle rate presso la propria sede.
 
Le modalità di corresponsione della quota sono varie: contanti (non oltre il limite di 2.999,99 euro, stabilito con la Legge di Bilancio 2016) e assegni su tutti, ma diversi Studi si sono anche attrezzati per consentire pagamenti tramite POS.
 
Il POS, acronimo di Point Of Sale, che tradotto letteralmente significa “punto di vendita”, è un dispositivo tecnologico che consente ad un venditore di accettare e incassare, direttamente sul proprio conto corrente o carta prepagata, il pagamento da parte dei clienti per il tramite di strumenti di pagamento elettronici quali moneta elettronica, carte di credito, carte di debito, carte prepagate, etc.
 
Ovviamente, per far funzionare il dispositivo, occorre innanzitutto avere attivato il relativo servizio presso l’istituto di credito ove cui è radicato il conto (tuttavia esistono società che forniscono POS già collegati ad una carta-conto, con un IBAN dedicato senza doversi, dunque, necessariamente dotare di un conto corrente), nonché avere una connessione telefonica (nel caso ad esempio del POS fisso) o web (nel caso di POS mobile o di POS virtuale).
 
Si precisa che il POS, in base alla normativa attuale, non è obbligatorio per gli amministratori e questo nonostante una recente normativa, la Legge n. 208 del 28 dicembre 2015, nell’estendere l’obbligo di cui alla Legge n. 221 del 17 dicembre 2012 (di accettare pagamenti effettuati con strumenti quali carte di credito e bancomat) anche a commercianti e professionisti, abbia dato adito ad interpretazioni in tal senso.
 
Tra i soggetti obbligati a possedere il POS per ricevere un pagamento dal proprio cliente, la normativa vigente indica soltanto quelli che svolgono attività di vendita al dettaglio (ad esempio in un negozio di abbigliamento), in locali tipo ristoranti, bar, hotel, etc. nonchè coloro che svolgono un’attività di servizi professionali. I primi rientrano nella categoria dei commercianti, mentre i secondi in quella dei professionisti.
 
Proprio per quest’ultimi, un’interpretazione estensiva della norma che faceva anche riferimento alla legge 04/2013 inquadrante la categoria degli amministratori condominiali tra i professionisti,  propugnava l’obbligo di POS anche per i mandatari del Condominio.
 
Tuttavia i professionisti a cui si rivolge la normativa vigente sopra indicata sono quelli che forniscono una prestazione di tipo intellettuale al pubblico: attività assimilabili a quella della consulenza.
 
Invece, gli amministratori, percepiscono i pagamenti a titolo di contributi volontari da parte dei propri amministrati i quali non acquistano servizi in proprio, ma piuttosto concorrono a costituire e rimpinguare in un unico calderone che è il conto condominiale, le risorse economiche necessarie per pagare i servizi comuni per il tramite del loro rappresentante legale.
 
Per tutto quanto sopra possiamo, dunque, affermare che la normativa attuale non impone all’amministratore di Condominio di dotarsi di un POS. Caso diverso, ovviamente, se lo stesso erogasse servizi a soggetti che non sono solamente i suoi amministrati (esempio revisioni condominiali, assistenze in assemblee, consulenze, tutte prestate in Condomini non gestiti da tale professionista).
 
Tuttavia, anche in assenza di obblighi in tal senso, l’amministratore può ritenere utile dotarsi di un POS e allora viene a porsi il problema di come minimizzare il più possibile le spese di gestione, nella considerazione che l’utilizzo di tale dispositivo ha costi di non poco conto.
 
Il POS comporta, difatti, spese di installazione, spese per il canone mensile, nonchè costi (fissi e in percentuale) per ogni transazione effettuata. Le condizioni di spesa variano a seconda dell’istituto di credito, ma in generale possono arrivare fino ad alcune centinaia di euro all’anno.
 
A tali costi si aggiunge la considerazione della scarsa praticità nell’uso di POS legato al numero di tali dispositivi da tenere in sede, posto che di norma ciascuna apparecchiatura è abbinata ad uno specifico conto corrente (tranne nelle soluzioni già evidenziate prima), sicchè un Amministratore dovrebbe tenere tanti POS quanti sono i conti correnti intestati ai Condomini gestiti.
 
Almeno su quest’ultima problematica  la tecnologia viene in soccorso degli amministratori mettendo a disposizione congegni a cui è possibile collegare diversi (anche fino a 200) conti correnti.
 
Esistono, ormai, diverse aziende che propongono soluzioni che consentono ai professionisti di accettare i pagamenti dai propri clienti attraverso una piattaforma web integrabile all’interno del proprio sito internet, oppure tramite un terminale POS multi conto corrente abilitato all’accettazione di carte di debito e di credito. Aziende che offrono, inclusa nel pacchetto, anche l’assistenza per la configurazione del prodotto e per l’impostazione delle procedure di verifica.  
 
Tali piattaforme, tra l’altro, agevolano il monitoraggio del pagamento da parte dell’amministratore attraverso la possibilità di importare la movimentazione nel proprio software gestionale o confermare l’esito della transazione attraverso una comunicazione per e-mail o sms.
 
Piattaforme che si sono evolute anche in ambito di mobilità attraverso collegamenti al proprio tablet o smartphone e consentendo, in tal modo, di effettuare i pagamenti anche in ambito delle assemblee, ad esempio, mentre il presidente e il segretario stanno annotando gli intervenuti.
 
Si tratta di un sistema utile (nella sua versione mobile) anche per gli amministratori che ancora ad oggi riscuotono domiciliarmente nonostante noti fatti di cronaca (agguati con rapine di quanto riscosso e percosse fisiche) consiglierebbero di evitare tale prassi. Con il POS, l’amministratore non uscirebbe più dal Condominio con il contanti e quindi il menzionato dispositivo si rivelerebbe un sistema che garantirebbe una maggior sicurezza contro furti e rapine o addirittura smarrimenti di borse porta soldi o similari.
 
C’è anche da considerare che la normativa in materia di pagamenti è tendenzialmente nel senso di eliminare le transazioni in contanti. Per farlo, il legislatore italiano non si limita a porre obblighi o divieti, ma anche incentivi come la riduzione delle commissioni interbancarie applicate ai pagamenti effettuati con carte di pagamento. In particolare si evidenzia che per quanto attiene alle spese connesse al POS il Consiglio dei Ministri, con nota stampa n.44 del 15 settembre 2017, ha comunicato di aver approvato il decreto legislativo che recepisce la Direttiva 2015/2366 del Parlamento europeo e del Consiglio del 25 novembre 2015 relativa ai servizi di pagamento nel mercato interno, in modifica delle Direttive 2002/65/CE, 2009/110/CE e 2013/36/UE e il Regolamento (UE) n. 1093/2010, e abrogando la Direttiva 2007/64/CE, nonché di adeguamento delle disposizioni interne al Regolamento (UE) n. 751/2015 del Parlamento europeo e del Consiglio del 29 aprile 2015 relativo alle commissioni interbancarie sulle operazioni di pagamento basate su carta – (Presidenza del Consiglio e Ministero dell’economia e delle finanze – esame preliminare), fissando un tetto alle predette commissioni.
 
L’intento è evidentemente quello di incentivare l’uso della moneta elettronica riducendo le criticità che hanno sempre fatto da ostacolo al loro impiego come i costi elevati per il loro utilizzo. In questo modo si mira a ridurre l’uso del contanti massimizzando la tracciabilità delle operazioni nell’ottica di una piena trasparenza di tutte le transazioni commerciali.
 
Parimenti evidente è l’indirizzo del legislatore, dato con la Riforma del Condominio (legge 220/2012 e s.m.i.) verso una gestione condominiale più trasparente anche attraverso la previsione dell’obbligo di un conto corrente condominiale ove cui fa transitare tutte le operazioni in entrata ed in uscita afferenti il Condominio (art. 1129 c.c.).
 
Dunque non è troppo lontano dalla realtà ipotizzare che presto l’estensione dell’obbligo di POS arrivi anche alle amministrazioni condominiali. Nel frattempo, quella che al momento è solo una scelta dell’amministratore se dotarsi o meno di un POS, potrebbe rivelarsi un valore aggiunto del professionista nell’ottica di una fidelizzazione del cliente, in un contesto chiaramente più ampio di evoluzione dell’amministratore in una figura sempre più attenta ai bisogni del condòmino. Una politica tesa alla soddisfazione del cliente, da contemperare con quella di minimizzare i costi di gestione sia nell’ambito del Condominio che del professionista.
 
Ecco, quindi, che le soluzioni tecnologiche prospettate nel presente articolo e facilmente recuperabili dal web, contribuirebbero ad avvicinare l’amministratore al condòmino ai propri condòmini grazie alla messa a disposizione di servizi a questi ultimi, al di là dei meri adempimenti normativi.
 
 
Roma, 29 dicembre 2017
 
Dott. Marco Venier     
 
 
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